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PDG atinge a meta de lançamentos do ano de 2011

segunda-feira, janeiro 2nd, 2012

Conforme comunicado enviado ao mercado pela PDG Realty S.A. Empreendimentos e Participações (Bovespa: PDGR3), uma das maiores incorporadoras do País, informou aos seus acionistas e ao mercado seus resultados de lançamentos e vendas do 4º trimestre (4T11) e de 2011.

DESTAQUES DO 4T11 & 2011:

  • LANÇAMENTOS PRO RATA PDG ALCANÇARAM R$ 2,542 BILHÕES NO 4T11;
  • ATINGIMOS O GUIDANCE DE LANÇAMENTOS PARA O ANO DE 2011 (R$ 9,0 BILHÕES – R$ 10,0 BILHÕES), COM LANÇAMENTOS TOTAIS DE R$ 9,008 BILHÕES;
  • VENDAS CONTRATADAS LÍQUIDAS PRO RATA PDG DE R$ 2,040 BILHÕES NO 4T11, COM R$ 7,481 BILHÕES ACUMULADAS NO ANO;
  • VSO DO TRIMESTRE ATINGIU 27%, COM 57% ACUMULADO NO ANO;
  • NO TRIMESTRE LANÇAMOS EM 20 CIDADES E 8 ESTADOS, ABRANGENDO 4 REGIÕES DO PAÍS.

Para acessar o Comunicado ao Mercado, clique aqui.

Preço de casas deve cair 30% na China

quarta-feira, novembro 9th, 2011

Por Bloomberg

Os preços das moradias deverão cair até 30% na China no ano que vem, graças às restrições à habitação impostas pelo governo. A afirmação está em um relatório da Barclays Capital Research.

A correção ao setor imobiliário terá um impacto sobre o crescimento econômico do país, embora seja improvável que isso leve a um colapso financeiro, afirmam os economistas da Barclays Capital baseados em Hong Kong e liderados por Huang Yiping, no relatório divulgado ontem. Eles citam o baixo grau de alavancagem das famílias chinesas.

“Os preços deverão ter uma correção maior nas grandes cidades”, afirmam eles no estudo. “Mas também é importante lembrar que o propósito do governo não é provocar um crash no mercado imobiliário residencial, uma vez que isso teria consequências devastadoras para a economia.”

Os preços das moradias na China caíram pelo segundo mês seguido em outubro, segundo a SouFun Holdings. O primeiro-ministro Wen Jiabao disse no mês passado que o governo vai manter “firmemente” seu controle sobre o mercado imobiliário mesmo enquanto tenta fazer um “ajuste fino” em outras políticas econômicas.

O governo deverá fazer um “microajuste” ou mesmo reverter restrições de política se os preços das moradias caírem 20%, pois “não ficará sentado observando uma queda livre” dos preços, escreveram os economistas da Barclays Capital.

Uma queda de 10% a 30% nos preços dos imóveis eliminaria pelo menos de 0,5 a 1 ponto porcentual do crescimento do PIB no ano que vem.

Neste ano, a China aumentou as exigências de entrada e taxas de financiamento imobiliário sobre algumas moradias e impôs restrições à compra de casas em cerca de 40 cidades.

As perspectivas de crédito para os incorporadores imobiliários chineses ficarão “cada vez mais severas” em meio aos esforços do governo para conter a alta dos preços das moradias, informou a agência Standard & Poor’s (S&P) em um relatório divulgado em 27 de setembro.

As incorporadoras vão reduzir seus preços por estarem enfrentando uma grave crise de liquidez, na medida em que a fraqueza das vendas de imóveis persiste, diz a agência.

A Gemdale, quarta maior incorporadora imobiliária da China, disse ontem que as vendas fechadas caíram 29,4% em outubro. As vendas na China Vanke, a maior incorporadora do país, caíram 33%.

A Centaline Property Agency, a maior imobiliária do país, disse em 4 de novembro que vai fechar 60 escritórios e demitir cerca de mil funcionários na cidade de Shenzhen, no sul da China, por causa da queda nas vendas de imóveis.

Fonte: Jornal Valor Econômico – 09/11/2011 – página A11

Tamanho não é tudo, mostra a incorporadora Eztec

sexta-feira, outubro 21st, 2011

Como o empresário Ernesto Zarzur e seus filhos transformaram a incorporadora Eztec na empresa mais rentável do setor

Naiana Oscar, da EXAME

Germano Lüders/EXAME.com

Ernesto Zarzur (à esq.) e seus filhos Silvio e Flávio: “Aqui, o lucro vem em primeiro lugar”

São Paulo – Aos 77 anos de idade, o empresário paulistano Ernesto Zarzur é do tipo que faz pouca distinção entre negócios e família. Controlador e presidente do conselho de administração da Eztec, incorporadora que, no ano passado, faturou 636 milhões de reais, ele costuma despachar diariamente de sua sala localizada no 2º andar de um pequeno prédio no bairro do Ibirapuera, na zona sul de São Paulo.

A mesa de 12 lugares está sempre ocupada por filhos, netos e alguns diretores da companhia. O espaço, embora austero — há somente uns poucos livros na estante, quatro telefones fixos na mesa e nenhum computador à vista —, funciona como uma extensão de sua casa.

Às segundas e sextas-feiras, é sua residência que serve de escritório. Nesses dias, cerca de 20 pessoas, entre executivos da Eztec e parentes de Zarzur (13 membros da família trabalham na companhia), participam de um almoço preparado pela mulher do empresário, Esther.

Nas três mesas espalhadas pela sala de jantar, não há lugares marcados, com exceção daquele ocupado pelo patriarca, na cabeceira da maior delas.

Entre um e outro prato típico da culinária libanesa, Zarzur aproveita para cobrar resultados: quer saber dos prazos das obras, critica o custo da construção de um empreendimento e reclama do número insuficiente de operários em um canteiro da empresa.

Terminado o almoço, todos retornam ao escritório para colocar em prática as orientações dadas pelo chefe. A julgar pelo cronograma de lançamentos da Eztec, esse pessoal tem muito trabalho pela frente.

Até o fim do ano, a empresa deve iniciar a construção do maior empreendimento da história do setor imobiliário brasileiro: duas torres comerciais de altíssimo padrão no bairro paulistano da Chácara Santo Antônio, com valor de venda estimado pelo mercado em 1,2 bilhão de reais — 20% mais que o do prédio ocupado pela sede do banco Santander, localizado no Itaim, cuja venda teve o valor mais alto registrado até hoje (oficialmente, a empresa não comenta o assunto).

Apesar de se tratar de um investimento grandioso, não é pelo tamanho que a Eztec tem chamado a atenção de analistas e investidores. Com uma atua­ção restrita ao estado de São Paulo, a empresa ocupa atualmente a modesta 14ª posição entre as maiores incorporadoras do país, com um valor total de lançamentos (ou VGV, no jargão do setor) de 1,2 bilhão de reais previsto para este ano — para efeito de comparação, a PDG, maior do setor, vai lançar entre 9 bilhões e 10 bilhões de reais em 2011. O principal atrativo da Eztec é a rentabilidade.

No primeiro semestre, a empresa da família Zarzur foi a mais lucrativa do setor, com um resultado de 157 milhões de reais e uma margem líquida de 43%, o índice mais alto entre as incorporadoras. (PDG e Cyrela, por muito tempo as preferidas do mercado financeiro no setor imobiliário, registraram margens de 15% e 6,6%, respectivamente.)

“Em um setor pressionado por custos, a Eztec virou uma máquina de fazer dinheiro”, diz Flávio Conde, analista de imóveis do banco Banif. Em tempos de bolsa com resultados desanimadores, a empresa conseguiu o segundo melhor desempenho do setor, atrás apenas da JHSF, que aumentou os dividendos pagos por suas ações.

Enquanto o IMOB11, índice que reúne as principais incorporadoras de capital aberto, caiu 29% de janeiro até agora, os papéis da Eztec desvalorizaram 3,2%.

Criada em 1979 por Zarzur (o “ez” remete ao nome do fundador), a Eztec ainda funciona como uma típica empresa familiar. Zarzur acompanha de perto cada detalhe da operação. Todos os dias, vai aos canteiros para fiscalizar pessoal­mente as 24 obras em andamento.

É dele a palavra final sobre a negociação de preços com fornecedores, compra de terrenos, valor dos imóveis e até peças publicitárias. Por decisão sua, seus quatro filhos e dois genros ocupam os cargos mais estratégicos da companhia. Flávio, o primogênito, é responsável pelo relacionamento com bancos e o mercado.

Silvio, atual presidente da incorporadora, lidera a compra de terrenos e o desenvolvimento de projetos. Marcelo e Marcos cuidam da área de obras e marketing, respectivamente. Os genros ficaram com os departamentos jurídico e administrativo.

Além disso, sete de seus 16 netos trabalham na empresa como engenheiros, advogados e arquitetos. “Enquanto o pai está vivo e com condições de tocar o negócio, os filhos não podem ter autonomia”, diz Zarzur.

Estratégia

Filho de imigrantes libaneses de classe média alta, o fundador da Eztec ingressou no mercado imobiliário aos 18 anos como gerente de suprimentos na construtora de seu irmão mais velho, Waldomiro, conhecido por ter erguido o primeiro (e até hoje o mais alto) arranha-céu de São Paulo, o Mirante do Vale, no Vale do Anhangabaú, no centro da cidade.

Mesmo sem ter completado o ensino fundamental, Zarzur decidiu deixar o emprego para abrir o próprio negócio. Chegou a ter uma concessionária de automóveis e uma corretora de imóveis. Paralelamente, começou a investir na incorporação de alguns empreendimentos.

O primeiro deles foi um prédio de 75 apartamentos, inaugurado em 1964. Mas foi somente em 1979, já aos 45 anos de idade, que tomou coragem para criar a Eztec junto com os dois filhos mais velhos, ambos formados em engenharia civil. “Desde o início, fomos cobrados exaustivamente por resultados”, diz Flávio.

Para fazer da Eztec a empresa mais rentável do setor, Zarzur e seus filhos seguem um conjunto de regras próprias. A primeira delas é não tomar dinheiro emprestado. Todos os terrenos são negociados à vista, sem a realização de nenhum tipo de parceria ou permuta, como é de praxe entre as incorporadoras.

“Além de conseguir preços melhores, eles não precisam dividir o lucro do terreno com mais ninguém”, diz Conde, do Banif. A segunda: só investir em empreendimentos para a alta renda, que garantem margens de cerca de 40%, o dobro daquelas proporcionadas por projetos populares.

Por fim, os prazos de entrega dos empreendimentos são respeitados pelo simples fato de que atrasos significam obras mais caras. A Eztec é um dos raros casos de incorporadoras no Brasil que não têm obras em atraso, um problema que vem se disseminando conforme os empreendimentos proliferam e a mão de obra escasseia no setor — a Gafisa, uma das maiores incorporadoras do país, foi processada por 250 clientes no primeiro semestre, a maior parte dos casos por não ter entregue imóveis na data prometida.

A família Zarzur começou a descolar a trajetória da Eztec das demais incorporadoras em 2008, no auge da crise financeira internacional. Até então, o clã havia decidido aplicar os 542 milhões de reais que captara no IPO da empresa, em junho de 2007, em sua expansão pelo país, seguindo o caminho de muitos de seus maiores concorrentes.

Mas a ameaça de desaquecimento da economia fez com que Zarzur e seus filhos reavaliassem sua estratégia. O dilema passou a ser crescer mais rápido ou ganhar mais. “Aqui, o lucro vem em primeiro lugar”, diz ele.

Antes de ter certeza de qual seria o impacto da crise por aqui, ele demitiu cerca de 50 funcionários, reduziu a remuneração variá­vel dos executivos em 25% e determinou que a empresa só fizesse negócios nas regiões em que já atuava.

“A Eztec percebeu que a expansão para mercados desconhecidos poderia comprometer seus resultados”, diz Flávio Queiroz, analista de imóveis do banco Santander. “Em vez disso, preferiu dar um passo atrás e não entrar na corrida para ver quem seria a maior do país.”

Promoção

Apesar da atual prosperidade, analistas e investidores acreditam que a estratégia empregada pela Eztec até agora dificilmente garantirá a manutenção das margens de lucro em patamares elevados daqui para a frente.

“A alta demanda em São Paulo permitiu que os imóveis fossem vendidos pelo preço cheio, o que proporcionou margens gordas à companhia. Mas esse mercado certamente passará por uma acomodação”, diz João Crestana, presidente do Secovi. Uma recente pesquisa realizada pelo próprio sindicato em São Paulo dá uma ideia do que pode estar por vir.

Entre janeiro e junho, houve uma queda de 28% no número de imóveis vendidos na região metropolitana da cidade em comparação ao mesmo período do ano passado — embora os preços tenham subido 8,6%.

O novo cenário não poupou a empresa dos Zarzur. No segundo trimestre, a velocidade das vendas da Eztec, medida por um índice conhecido como VSO (venda sobre oferta), foi de 26% — ante 30% no mesmo período do ano passado.

Para atrair mais interessados, a companhia lançou recentemente uma promoção em que garante aos compradores de 300 imóveis, entre comerciais e residenciais, o pagamento do valor correspondente a um ano de aluguel após a entrega das chaves. A ideia é desovar os estoques de imóveis lançados nos últimos dois anos.

Diante de um mercado cada vez mais difícil na capital, Zarzur já começa a considerar a possibilidade, até pouco tempo atrás veementemente descartada, de visitar alguns terrenos em cidades como Rio de Janeiro e Brasília. “A família está crescendo e a empresa tem de crescer também”, diz ele.

Fonte: Portal Exame

http://exame.abril.com.br/revista-exame/edicoes/1002/noticias/tamanho-nao-e-tudo

Campeões de vendas têm 2 quartos e até 65 m²

sexta-feira, outubro 14th, 2011

Imóveis com até 65 m² responderam por 67,8% das vendas e mais de 50% do total têm dois quartos

imovelweb

Raul Junior/EXAME.com

De acordo com a pesquisa, 80% das unidades comercializadas se encontravam no período de Lançamento

São Paulo – O total de imóveis novos residenciais comercializados em agosto na cidade de São Paulo atingiu 2.234 unidades, frente às 2.722 vendidas em julho. Já em relação ao mesmo mês de 2010 (1.638 unidades), o resultado foi bastante favorável, com alta de 36,4%.

De acordo com a Pesquisa Secovi-SP sobre o Mercado Imobiliário, realizada mensalmente pelo Departamento de Economia e Estatística, o indicador de desempenho de comercialização VSO (Vendas sobre Oferta), apresentou retração, com média de 13,3%, contra os 16,9% de julho. O VSO mede a relação entre o total de unidades vendidas no mês e a oferta existente (saldo remanescente acrescido de lançamentos no mês).

Em agosto, conforme a pesquisa:

  • 80% das unidades comercializadas (1.784 imóveis) se encontravam no período de Lançamento, ou seja, nos primeiros seis meses desde o momento em que foram colocados em oferta no mercado;
  • – O segmento de 2 dormitórios foi responsável por 67,8% das vendas (1.514 unidades). Imóveis de 3 dormitórios responderam pela venda de 469 unidades e participação de 21%;
  • – Mais da metade do total comercializado no mês (1.226 unidades e 54,9%) possuía área útil média entre 46m² e 65 m².  “Os aspectos acima demonstram que a oferta de imóveis novos na cidade está plenamente aderente a demanda do mercado”, avalia Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP.

Lançamentos – A Capital teve 3.687 unidades residenciais lançadas em agosto, um crescimento de 35% diante do resultado de julho (2.732 unidades). O volume foi 111,8% superior ao lançado no oitavo mês de 2010 (1.741 unidades). De acordo com a Embraesp – Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio, o segmento de 2 dormitórios participou com 48,5% (1.788 unidades).

O processo de reposição da oferta de imóveis na cidade se mantém, com o volume lançado no mês excedendo as vendas em 1.453 unidades. O estoque de unidades em oferta gira em torno de 14.600 imóveis.

Dados da Embraesp indicam que o total de lançamentos residenciais na cidade de São Paulo cresceu 14% comparado ao período de janeiro a agosto de 2010. O volume lançado nos oito meses deste ano foi de 20.411 imóveis, contra 17.904 unidades do mesmo intervalo do ano passado, o que leva o Secovi-SP a reforçar a estimativa de 38 mil unidades lançadas em 2011.

Região Metropolitana de São Paulo

A Região Metropolitana de São Paulo (RMSP) – composta por 39 municípios, incluindo a Capital – registrou um total de 5.072 unidades vendidas, com alta de 11,4% diante das 4.554 unidades negociadas em julho. Em comparação com agosto de 2010 (3.825 unidades), o aumento foi de 32,6%. Já o VSO médio da região ficou em 15,6%, ante 14,7% de julho.

A Capital, que participou com 44% do total comercializado na Região Metropolitana, teve comportamento de vendas adverso em relação aos demais municípios. “A dificuldade de viabilizar o desenvolvimento imobiliário na cidade de São Paulo resulta de vários motivos, que vão desde a escassez de terrenos até os entraves produzidos pela legislação urbanística, que afetam e afetarão as atividades do setor”, diz Petrucci.

Acumulado – O economista-chefe enfatiza que, a cada edição mensal deste ano, a pesquisa realizada pela entidade demonstra redução na diferença do total de unidades comercializadas em relação a 2010.

O volume comercializado na cidade de São Paulo de janeiro a agosto de 2011 atingiu 16.636 unidades, total 23,8% inferior ao acumulado nos oito primeiros meses de 2010. “Sempre é bom lembrar que essa diferença já foi de 49,6% na comparação do primeiro trimestre e de 28,6% no período de janeiro a julho do ano passado.”

Fonte: Portal Exame

http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/campeoes-e-vendas-tem-2-quartos-e-ate-65-m2?page=1&slug_name=campeoes-e-vendas-tem-2-quartos-e-ate-65-m2

O que você deve perguntar antes de comprar um imóvel

sexta-feira, outubro 14th, 2011

Com as perguntas certas às pessoas certas, o comprador pode descobrir se o imóvel será um bom lar ou investimento rentável

Julia Wiltgen, de Exame.com

Divulgação

 

O Itaquerão é um tipo de empreendimento que pode valorizar seu entorno

São Paulo – Investir diretamente em imóveis é bem diferente de aplicar em um fundo. Não tem prospecto, nem regulamento – escolher o melhor imóvel demanda, isso sim, bater muito papo e muita perna. Seja para morar, para obter renda com aluguel ou ainda para lucrar com a valorização, andar pela região desejada e fazer as perguntas certas às pessoas certas faz toda diferença na hora de comprar uma propriedade.

Mas o que, de fato, o comprador precisa saber antes de embarcar num negócio desse porte? Que informações deve tentar extrair, e de quem? Em seu livro “Imóveis: seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio”, o economista Luiz Calado aconselha que a pesquisa pelo imóvel ideal seja feita em pelo menos duas etapas: primeiro à distância, pela internet e meios de comunicação, para o comprador ter ideia dos preços praticados no mercado pelo qual se interessa e identificar as propostas de desenvolvimento que possam impactá-lo no futuro; e uma pesquisa presencial, para checar essas informações e conversar com quem realmente conhece a região desejada.

O comprador da casa própria

Esse é o sujeito que pode se preocupar menos com a valorização do imóvel e mais com o seu conforto e felicidade pessoal. Esse comprador pode e deve se imaginar morando no imóvel por um período de, no mínimo, cinco anos, para que o investimento se justifique. Dependendo da valorização da região, inclusive, alugar pode ser mais vantajoso que comprar. “Se a pessoa pretende ainda estar morando ali depois de casar, por exemplo, deve comprar o imóvel de um tamanho que já vislumbre a chegada dos filhos”, exemplifica Luiz Calado, em entrevista a EXAME.com.

Assim, a pesquisa à distância deve priorizar os preços praticados na região desejada. As visitas, por sua vez, não devem se concentrar apenas no imóvel em si, mas também nos arredores. Conversar com pessoas que morem ou trabalhem na região faz, nesse caso, uma grande diferença, porque o comprador quer saber: o local é seguro? Há feira livre na rua? O imóvel é próximo ao que ele considera importante (mercado, academia de ginástica, farmácia, trabalho, transporte público)? O local é sossegado ou barulhento? Tem como parar o carro na frente do prédio?

O investidor imobiliário

Primeira coisa que o investidor tem que fazer é não se ver no imóvel. O bom investimento não é aquele onde ele moraria, mas sim aquele que é mais demandado no mercado, seja de aluguel, seja de venda. “As pessoas tem uma ideia fixa em comprar apartamento de três quartos para investir. Quando o sujeito atinge os seus 45 anos e mora num três quartos com sua família, ele acha que, para investir, tem que comprar um imóvel semelhante. Não olhe para si mesmo, e sim para a demanda do mercado”, aconselha Calado, em entrevista.

Ou seja, o mais importante é saber onde está, ou melhor, onde estará a maior demanda de imóveis para locação ou venda, dependendo do objetivo do investidor. Não importa o número de quartos, se tem ou não garagem ou se o imóvel fica na sua cidade ou perto da sua residência. Existem algumas maneiras de descobrir qual o imóvel que você busca. Veja as dicas:

1. Tente se antecipar às melhorias que valorizam as regiões

Durante a etapa de pesquisa à distância – por meio de internet, jornais e revistas, por exemplo – procure se informar sobre empreendimentos futuros que possam vir a valorizar determinadas regiões. Verifique aonde deve chegar metrô, uma nova fábrica, um centro comercial, um novo porto ou plataforma de petróleo, num futuro não muito próximo, e tente se antecipar aos demais compradores. Essa dica é especialmente valiosa para quem quer lucrar com a valorização do imóvel. Como exemplos, Luiz Calado citou, à EXAME.com, a região em torno do estádio do Corinthians, na zona leste de São Paulo (foto), e a cidade paulista de Piracicaba, onde está em construção uma fábrica da Hyundai. Nem sempre esses imóveis estarão perto da sua casa, porém. Não os descarte, a menos que não tenha como conhecer a região de perto.

2. Converse com especialistas em mercado imobiliário

Corretores respiram imóveis e podem nutrir o comprador de informações importantes que vão ajudá-lo a imaginar não a si mesmo, mas o seu público-alvo morando no imóvel. Por exemplo, quem deseja comprar um imóvel para alugar, pode ligar primeiro para a área de locação das imobiliárias e conversar cinco minutos com o corretor sobre o perfil dos imóveis mais demandados e das pessoas que mais procuram imóvel para alugar. São jovens solteiros? Idosos que não moram mais com os filhos? Famílias inteiras? Só tenho dinheiro para comprar um apartamento de um quarto, onde esse tipo de imóvel é mais procurado? Com o perfil do locatário em mãos fica mais fácil imaginar que tipo de imóvel o agradaria, tirando suas próprias preferências da jogada.

3. Converse com as pessoas que moram e trabalham na região desejada

Uma maneira mais informal de saber sobre a demanda em determinada região é conversar com os porteiros dos prédios. “Eles estão na linha de frente para dar informação às pessoas que procuram apartamentos para alugar ou comprar, e em geral são menos tímidos para conversar. Na maioria das vezes, também são pessoas desinteressadas, que vão ser sinceras”, diz Luiz Calado.

Eles podem informar qual é o tipo de pessoa que procura imóveis naquela região, por exemplo, e se aparece muita gente buscando apartamento para alugar. Se a ideia é lucrar com a valorização de um imóvel, e não com o aluguel, é uma boa perguntar aos porteiros se há imóveis vazios e fechados no prédio e tentar entrar em contato com o proprietário. Assim, o comprador pode se antecipar aos corretores e comprar um imóvel depreciado, que sequer estava à venda.

Vizinhos e trabalhadores do comércio local também podem ser boas fontes desse tipo de informação, embora com menos precisão que os porteiros. “Quem for mais assanhado pode tentar conversar com os síndicos dos prédios”, lembra Calado. Ele frisa, no entanto, que esta não é uma prática corriqueira, e que alguns síndicos podem estranhar a atitude. É preciso ser delicado e bastante claro na abordagem.

4. Procure imóveis depreciados

Essa dica se aplica a qualquer tipo de comprador de imóvel – mesmo quem busca a casa própria – mas é especialmente valiosa para quem quer lucrar com a valorização. Propriedades que precisem de reformas superficiais podem ser ótimos negócios, especialmente se o comprador se antecipar e entrar em contato com o proprietário, mesmo que o imóvel não esteja à venda. “Em geral, o fato de o imóvel estar mal cuidado já reflete certa fragilidade financeira do vendedor, o que pode refletir em uma maior vontade dele de vender (aumentando a probabilidade de um desconto maior)”, diz Luiz Calado em seu livro.

Procure saber um pouco sobre a história de vida do vendedor e a razão de querer se desfazer do imóvel. Para essa tarefa, até os vizinhos podem ajudar. Se o proprietário tiver pressa, é possível conseguir um bom desconto. Um bom exemplo são os casais recém-separados, que muitas vezes querem vender a casa o quanto antes.

Fonte: Portal Exame

 

http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/o-que-voce-deve-perguntar-antes-de-comprar-um-imovel


Preço dos imóveis acelera em agosto e já sobe 21% no ano

terça-feira, outubro 4th, 2011

Após quatro meses de redução no ritmo de alta, os valores de venda dos imóveis voltaram a subir com força no Brasil

João Sandrini, de Exame.com

Wikimedia Commons

Leblon: os imóveis já custam em média 16.347 reais o metro quadrado no bairro

Leblon: os imóveis já custam em média 16.347 reais o metro quadrado no bairro

São Paulo – Não há crise que parece conseguir conter a alta do preço dos imóveis no Brasil. Segundo o índice FipeZap, o valor médio do metro quadrado colocado à venda nas sete principais capitais brasileiras teve um reajuste de 1,9% em setembro sobre agosto. Nos nove primeiros meses deste ano, a alta acumulada já chega a 21,3%.

Após quatro meses seguidos de arrefecimento no ritmo de alta, muitos especialistas de mercado acreditavam que o preço dos imóveis tendia a registrar uma acomodação. De certa forma, o resultado de setembro é um banho de água fria para quem quer comprar um imóvel, já que a velocidade de alta voltou a crescer.

O destaque foi novamente o Rio de Janeiro, onde o preço dos móveis subiu 2,5% em setembro e já acumula alta de 28,7% neste ano. O metro quadrado na capital fluminense superou o patamar dos 7.000 reais pela primeira vez na história. Com uma média de 7.082 reais o metro, o Rio de Janeiro continua atrás apenas do Distrito Federal (7.859 reais o metro).

A segunda capital com ritmo mais intenso de alta foi Recife, com valorização de 2,4%. A cidade nordestina tem sido beneficiada principalmente pelo boom de desenvolvimento gerado com os investimentos na região do porto de Suape. Muitas empresas também tem usado Recife como entreposto para a distribuição de produtos em todo o Nordeste – o que contribui para inflacionar os preços na região.

Um terceiro destaque da pesquisa foi São Paulo, onde os preços subiram 2% em setembro e acumulam alta de 20,9% neste ano. Apesar de ser o maior centro econômico e financeiro do país, o preço médio dos imóveis na capital paulista (5.778 reais) ainda é muito mais baixo que a média do Rio ou do Distrito Federal. Os bairros mais caros da cidade também são bem mais baratos que Leblon ou Ipanema.

Nas demais cidades pesquisadas, as altas foram menos pronunciadas em setembro: Belo Horizonte (0,7%), Distrito Federal (0,9%), Salvador (0,9%) e Fortaleza (1,5%).

Fonte: Portal Exame

http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/preco-dos-imoveis-acelera-em-agosto-e-ja-sobe-21-no-ano

3 jeitos de economizar na compra de um imóvel

segunda-feira, outubro 3rd, 2011

Assinar o contrato no pré-lançamento do empreendimento, pagar à vista ou formar um grupo de compra coletiva costuma trazer vantagens na negociação

João Sandrini, de Exame.com

ANTONIO MILENA/EXAME.com

Imóvel na planta: há ao menos três formas de gastar menos na hora da compra

São Paulo – Os preços dos imóveis em cidades como Rio de Janeiro ou São Paulo começam a parecer extremamente elevados para a maioria dos brasileiros. No principal centro financeiro da capital paulista, o Itaim Bibi, alguns lançamentos já saem por mais de 20.000 reais o metro quadrado. Para fazer os imóveis caberem no bolso dos consumidores, as incorporadoras têm lançado unidades cada vez menores nos bairros nobres ou apostado em empreendimentos mais distantes das regiões centrais, onde os terrenos são mais baratos. O comprador, entretanto, também pode fazer sua parte para gastar menos. A seguir, EXAME.com apresenta três formas de economizar ao comprar um imóvel:

1 – Comprar no pré-lançamento

Segundo Vitorio Panicucci, sócio da Clavi Incorporações, uma pessoa que compre um imóvel na fase de pré-lançamento pode conseguir um desconto de até 5% no valor da propriedade. Ele explica que faz parte da estratégia de marketing das incorporadoras divulgar, por exemplo, que 40% das unidades de um empreendimento imobiliário foram vendidas no dia do lançamento. Na verdade, quando isso acontece, apenas metade desses imóveis costuma ter sido comercializada naquelas 24 horas. Os demais encontraram um interessado um a dois meses antes do lançamento oficial.

Durante esse período, as empresas que já obtiveram o registro da incorporação começam a publicar anúncios em jornais sobre o empreendimento e a imobiliária responsável pelas vendas também busca divulgar o lançamento aos clientes por e-mail ou outras ferramentas. Em alguns casos, o próprio estande de vendas já terá sido montado, assim como o imóvel decorado que ajudará os corretores a transformar aquele empreendimento na planta em realidade.

O que se chama no mercado de lançamento, portanto, está mais para um dia de festa do que para o marco inicial das vendas. Muitos empreendimentos são lançados com shows de artistas famosos, atrações como passeios gratuitos de helicóptero pelo bairro e comida de graça. Esse será o dia de maior visitação do estande. No entanto, não é quando poderão ser encontrados os melhores preços, já que, nesse dia, a empresa já espera divulgar aos interessados que boa parte das unidades foi vendida.

Quem compra um imóvel no pré-lançamento também tem maior pode de escolha da unidade preferida (porque quase nada foi vendido) e também poderá negociar melhor o fluxo de pagamentos (não ficando preso à tabela-padrão apresentada a quem vai ao estande de vendas quando quase tudo já foi comercializado).

2 – Antecipar o fluxo de pagamentos

Outra forma de conseguir um bom desconto é antecipar o fluxo de pagamentos do imóvel. Em geral, quem compra um apartamento na planta paga cerca de 30% do valor durante os anos de construção e deixa os outros 70% para financiar junto a algum banco depois que o prédio ficar pronto. Dependendo do interesse da empresa em levantar dinheiro antes do início das obras, o desconto para quem quita tudo à vista pode chegar a 20%, segundo Panicucci, da Clavi.

A dica de pedir desconto à vista parece óbvia, mas é importante lembrar que as incorporadoras não costumam divulgar essa possibilidade. A tabela de descontos só costuma ser apresentada após a solicitação do cliente. O tamanho do desconto costuma variar de acordo com o percentual de dinheiro que o comprador planeja tirar do bolso antecipadamente e também com o interesse da incorporadora em levantar recursos para reduzir o tamanho do empréstimo que será tomado junto a algum banco para financiar a construção.

Para avaliar se o desconto é ou não vantajoso, o comprador deve considerar não apenas o percentual oferecido mas também o risco da operação. Se a incorporadora possui uma boa reputação no mercado, o risco de pagar por um imóvel que nunca será entregue cai drasticamente. Outro detalhe importante que deve ser apurado pelo comprador é se um banco já concordou em financiar a obra. Em caso positivo, esse é um sinal positivo de que haverá dinheiro para a conclusão do empreendimento.

3 – Compras coletivas

Esse é um modelo que já começa a ser testado no país. A Save Invest, uma empresa gaúcha de investimentos, oferece a possibilidade de fazer uma compra coletiva de algum imóvel, e, segundo Diego de Cerqueira Lima, sócio da empresa, o modelo permite obter um desconto que pode chegar a até 30% sobre o valor de tabela. O funcionamento do sistema, entretanto, é bem diferente que o de um site de compras coletivas. Em primeiro lugar, as ofertas nunca entram na internet e nem mesmo no site da própria empresa. Os investidores entram em contato com a Save Invest e avisam sobre o interesse em comprar um imóvel com determinada localização, características e preço.

Ao mesmo tempo em que constrói um cadastro de compradores, a Save Invest busca incorporadoras interessadas em vender imóveis no pré-lançamento por valores mais atrativos. Os descontos, nesse caso, vão refletir não apenas a compra antecipada e possivelmente um fluxo de pagamentos mais interessante para a incorporadora como também o fato de que o grupo vai comprar várias unidades de um único empreendimento.

Um dos empreendimentos vendidos dessa forma foi uma torre de apartamentos de um ou dois dormitórios próximo ao prédio da PUC em Porto Alegre. Os imóveis foram oferecidos aos investidores como uma fonte de renda, já quer teriam as características necessárias para serem alugados a estudantes. O grupo de compras coletivas formado pela Save Invest teve a oportunidade de comprar as unidades por 154.000 reais três meses antes do lançamento oficial. Quando o estande foi aberto em definitivo, o mesmo apartamento custava 190.000 reais. Até o momento, a Save Invest só usou esse sistema para a venda de quatro empreendimentos em Porto Alegre. “Mas já temos planos de expandir para outras cidades”, diz Cerqueira Lima.

Fonte: Portal Exame

http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/3-jeitos-de-economizar-na-compra-de-um-imovel?page=1&slug_name=3-jeitos-de-economizar-na-compra-de-um-imovel

Como vender um imóvel rápido

quarta-feira, setembro 21st, 2011

Imobiliária já testa sistema de leilões que promete permitir a venda de um imóvel em 15 dias sem que seja necessário oferecer um grande desconto para atrair o comprador

João Sandrini, de Exame.com

VEJA SÃO PAULO

Leilão de imóveis: imobiliária Century 21 vai lançar novo sistema que promete ajudar vendedor a encontrar comprador rapidamente

São Paulo – O braço brasileiro da Century 21, a maior imobiliária do mundo, já testa um novo serviço que promete descomplicar a vida de alguém que precisa vender um imóvel rápido, mas não está disposto a oferecer um grande desconto para encontrar um comprador. A imobiliária vai importar uma fórmula muito bem-sucedida na Austrália e planeja realizar leilões em que os interessados poderão disputar a compra de um imóvel pela internet.

O sistema é bem diferente do utilizado atualmente no Brasil, onde somente imóveis retomados pelo banco ou penhorados pela Justiça costumam ir a leilão. Hoje, os riscos para o comprador são elevadíssimos, uma vez que a maioria dos imóveis continuam ocupados pelo devedor do banco ou da Justiça, não podem ser visitados antes de ser arrematados e quase nunca estão em perfeito estado de conservação. Muitos problemas do imóvel, portanto, só serão conhecidos pelo comprador meses depois, quando os ocupantes forem despejados.

O modelo da Century 21, entretanto, prevê que somente sejam leiloados “imóveis descomplicados”. No dia da venda, o imóvel estará desocupado. A transferência dos documentos e a entrega das chaves ao comprador poderão ser realizadas no mesmo dia em que o pagamento for efetuado. Para facilitar a identificação de um “imóvel descomplicado”, esses leilões não serão feitos paralelamente aos de imóveis penhorados ou retomados pelo bancos. “Será um ambiente exclusivo”, diz o presidente da Century 21 no Brasil, Ernani Assis.

Para o vendedor, o leilão promete ser uma forma de vender o imóvel rápido sem conceder um desconto enorme para atrair um comprador. O mercado imobiliário não oferece a mesma liquidez que outros investimentos, como ações ou títulos públicos. Segundo a Century 21, conseguir um comprador para um imóvel costuma levar 43 dias na cidade de São Paulo e 64 dias na média nacional. Com os leilões, será possível se desfazer da propriedade em apenas 15 dias.

Já o comprador tem a vantagem de saber que o vendedor está realmente disposto a vender a propriedade, não perderá tempo com negociações desgastantes, não terá de se preocupar com a possibilidade de comprar um imóvel penhorado porque toda a documentação já terá sido checada e, se tudo der certo, conseguirá comprá-lo com algum desconto.

Os leilões quinzenais devem começar a acontecer a partir de 1º de novembro. Até lá, a Century 21 deve realizar diversos testes. Na única experiência já realizada, os resultados foram considerados bem positivos. Uma empresa especializada foi contratada para avaliar o preço justo de um apartamento no Itaim Bibi e chegou a valor de 650.000 reais. O valor inicial para o arremate em leilão, entretanto, foi reduzido para 610.000 reais como forma de atrair um número maior de interessados e aumentar a disputa pelo imóvel.

A estratégia deu certo, e o imóvel acabou leiloado por 750.000 reais – um ágio de 23% sobre o lance mínimo. Os valores ainda não incluem os custos da transação. O vendedor terá de pagar uma comissão à Century 21 que corresponde a 6% do valor final (750.000 reais) – o mesmo percentual estabelecido como padrão em qualquer transação imobiliária. No entanto, quem se desfaz do imóvel também terá de arcar com o custo para sua avaliação por uma empresa especializada – algo em torno de 400 reais. Já o comprador terá de pagar a comissão do leiloeiro, que corresponde a 5% do preço pago pelo imóvel – um custo que não existe no modelo tradicional.

O vendedor deve estar bastante confortável com o valor inicial do leilão e não deve colocá-lo à venda dessa forma se estiver descontente. Ernani Assis, da Century 21, acredita que seja possível obter um ágio médio de 25% sobre o valor mínimo a cada leilão. Não há nenhuma garantia, entretanto, de que isso vá acontecer, e, depois de batido o martelo, não será mais possível voltar atrás. Já o comprador não pode se empolgar e oferecer mais dinheiro do que o definido previamente pelo imóvel. Como em qualquer leilão, é preciso ter sangue frio e agir como um profissional.

O risco de se decepcionar com o imóvel como em um leilão bancário ou judicial, entretanto, não existe. Em qualquer leilão de imóveis realizado pela Century 21, o vendedor terá de abrir as portas do imóvel aos interessados ao menos durante um dia inteiro. Será possível passar várias horas lá dentro e checar o estado e as características de cada cômodo em detalhes. Os interessados estarão acompanhados por um corretor e eventualmente de seguranças. Se constatar que o imóvel está danificado, o comprador poderá colocar isso no preço máximo a ser oferecido.

O catálogo com os imóveis ofertados poderá ser acessado no site da Zukerman, a empresa contratada para realizar os leilões. Também será possível dar lances pela internet – um meio que permite a participação simultânea de muita gente e evita viagens e deslocamentos. Quem se sentir mais confortável, também poderá ir à sede da Zukerman em São Paulo para participar. Se alguém der um lance vencedor pela internet ou presencialmente e depois desistir, terá de arcar com uma pesada multa.

O pagamento pode ser financiado da mesma forma que qualquer outra transação imobiliária. O cheque com a parcela à vista deve ser entregue até 24 horas após o leilão. Já a carta de crédito que garante o pagamento da fatia restante precisa ser obtida previamente. No dia do leilão, o comprador já terá tido sua capacidade de crédito analisada e aprovada pelo banco, que também já terá conhecimento do imóvel que está sendo leiloado. Como em qualquer transação imobiliária, o banco só depositará o dinheiro na conta do vendedor após a transferência da escritura.

A Century 21 aposta no sucesso do modelo. O contrato de exclusividade fechado com a Zukerman prevê que serão vendidos 1.804 imóveis por meio de leilões nos primeiros dois anos de parceria. Para garantir que não faltem vendedores interessados em utilizar o sistema de leilão, a Century 21 planeja dar incentivos aos corretores. A comissão paga aos funcionários na venda de imóveis em leilão será maior que a normal – refletindo uma venda mais rápida e menos custosa.

Se tudo correr como esperado pela Century 21, as únicas pessoas que saem perdendo com o novo sistema de leilões são os investidores que ganham dinheiro com a compra de imóveis de vendedores enforcados em dívidas como forma de obter um grande deságio na transação.

Fonte: Portal Exame

http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/como-vender-um-imovel-rapido?page=1&slug_name=como-vender-um-imovel-rapido

Santander lança seguro opcional para crédito imobiliário

terça-feira, setembro 20th, 2011

O seguro cobre até R$ 3 mil do valor da parcela do crédito imobiliário

AE, da Agência Estado

Arquivo

A carência é de 90 dias, contada a partir da data de início de vigência do seguro, e 12 meses entre um sinistro e outro

São Paulo – O Santander está lançando um seguro de contratação opcional para financiamento imobiliário. O “Parcela Protegida” cobre até R$ 3 mil do valor da parcela do crédito imobiliário, no caso de desemprego involuntário e incapacidade física temporária. O produto é válido para todo o período do financiamento.

O produto pode ser adquirido no momento da contratação de qualquer plano de financiamento imobiliário do banco ou da linha Santander Crédito com Garantia do Imóvel. O cliente tem a opção de contratar o seguro para cobrir 3, 6 ou 8 parcelas mensais do seu crédito imobiliário. Para os casos de clientes que usarem o mecanismo de composição de renda, a cobertura é válida para os dois titulares do contrato.

O custo do “Parcela Protegida” é aplicado sobre a parcela mensal do financiamento e é calculado levando em conta a alíquota de cada cobertura. No caso de um crédito com parcelas mensais fixas de R$ 1.700,00, a cobertura de 3 meses custa R$ 34,48; de 6 meses, R$ 64,21; e de 8 meses, R$ 91,05. Os valores são válidos durante toda a vigência do contrato, sem reajuste. No caso de financiamento com parcelas reajustáveis (decrescentes), o valor do seguro acompanha a diminuição das prestações da casa própria.

A carência é de 90 dias, contada a partir da data de início de vigência do seguro, e 12 meses entre um sinistro e outro (contados a partir da data do pagamento pela seguradora da última parcela do sinistro anterior).

Fonte: Portal Exame

http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/santander-lanca-seguro-opcional-para-credito-imobiliario

Os documentos necessários para comprar imóvel

segunda-feira, setembro 19th, 2011

Matrícula do imóvel, declaração de débitos, habite-se: confira o que é cada documento exigido para a compra.

imovelweb

Stock Exchange

Para quem está fazendo um negócio dessa natureza pela primeira vez, se familiarizar com toda essa documentação pode parecer confuso a princípio

São Paulo – Uma das etapas mais importantes no processo de aquisição de um imóvel é a verificação de alguns documentos que tornam a compra da casa própria uma transação segura. Para quem está fazendo um negócio dessa natureza pela primeira vez, se familiarizar com toda essa documentação pode parecer confuso a princípio. Para ajudar nesse processo, elaboramos uma relação dos documentos necessários e do que se trata cada um deles. Confira:

Matrícula do Imóvel

A matrícula é obrigatória para a aquisição de bens imóveis. Nesse documento consta o histórico completo do imóvel, inclusive seus proprietários anteriores, e a existência de dívidas, se houver. O documento pode ser consultado no cartório de imóveis onde o bem foi registrado.

Certidão Negativa de Débito/ IPTU

Este documento comprova a inexistência de débitos relativos ao IPTU sobre o imóvel. Para ter acesso a esta certidão, basta entrar no site da Prefeitura da cidade e consultar a informação pelo número do contribuinte. Trata-se de informação pública. No caso de imóveis adquiridos na planta, a incorporadora pode fornecer o número do contribuinte em relação ao terreno onde o empreendimento será construído. Quando pronto, o imóvel terá sua matrícula desmembrada, de forma que cada unidade tenha sua própria matrícula individual. Consequentemente, os apartamentos terão o seu próprio número de contribuinte. O processo de consulta é o mesmo.

Certidão do distribuidor cível, criminal, trabalhista, Justiça Federal, Receita Federal e protesto

Com o objetivo de tornar a compra do imóvel ainda mais segura, é importante exigir do vendedor certidões que atestem se ele responde por alguma ação cível, criminal, trabalhista, executivos fiscais (municipais, estaduais ou federais), ou ainda se constam protestos em seu nome. Atualmente, a Justiça Federal e a Receita Federal emitem certidões pelos seus respectivos sites, gratuitamente.

Certificado de Conclusão – “Habite-se”

O “Habite-se”, expedido pela Prefeitura, é o documento oficial que comprova que a obra foi concluída e realizada em conformidade com o projeto aprovado pela Municipalidade. Sem este certificado o imóvel não pode ser habitado, além do que, não há a possibilidade de obter financiamento bancário pelo SFH. Imóveis comprados na planta terão que ter o Habite-se emitido antes de serem entregues oficialmente aos proprietários.

Declaração de inexistência de débitos condominiais

Quem está comprando um imóvel pronto em condomínio deve procurar o síndico do imóvel e solicitar a declaração acompanhada de cópia autenticada da ata da assembleia que o elegeu para certificar-se de eventual dívidas do imóvel em relação ao condomínio. Débitos condominiais são sempre de responsabilidade do atual proprietário. Comprar um imóvel que tenha dívida com o condomínio significa que o novo proprietário assumirá a responsabilidade pela quitação desses débitos.

Fonte: Portal Exame

http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/os-documentos-necessarios-para-comprar-imovel?page=1&slug_name=os-documentos-necessarios-para-comprar-imovel