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7 vantagens dos fundos imobiliários

sexta-feira, novembro 25th, 2011

Especialista defende que aplicar em imóveis por meio de fundos é mais eficiente

Lilian Sobral, de Exame.com

INFO

 

Eldorado Business Tower: prédio faz parte da carteira do maior fundo imobiliário do Brasil, o BC Fund

São Paulo – A indústria de fundos imobiliários vem crescendo no Brasil. Hoje já são 125 produtos registrados na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), com patrimônio total de 11,9 bilhões de reais. Um exemplo é o BC Fund, maior fundo imobiliário do Brasil.

Apesar do crescimento e da diversificação, os fundos imobiliários ainda respondem por uma parcela muito pequena da indústria total de fundos de investimentos. “Ainda falta um pouco de conhecimento sobre essa opção”, afirma Alexandre Machado, membro do Subcomitê de Fundos Imobiliários da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima).

Segundo ele, o brasileiro tem tradição de investir em imóveis, mas ainda não entende muito bem as características dessa outra maneira de aplicar, via fundos imobiliários. Ele defende que há uma série de fatores que tornam a aplicação em carteiras imobiliárias mais vantajosas que o investimento direto em imóveis. Conheça algumas delas.

1 – Isenção fiscal

Os rendimentos mensais para investidores pessoas físicas estão livres do pagamento de imposto. O que muitos investidores não sabem é que essa regra só é válida sob uma série de condições. Para ser isento, o investidor deve ter menos de 10% do total das cotas de um único fundo. Ou seja: a isenção só vale se ele tiver no máximo 9,99% de um fundo. Caso esse limite seja superado, o imposto que incide é de 20% sobre o total aplicado, e não apenas sobre o percentual excedente.

Existem outras duas condições para isentar o investidor pessoa física. A primeira é que o fundo no qual ele aplica tenha, no mínimo, 50 cotistas. Além disso, o produto deve ser listado em bolsa ou em balcão organizado. A maior parte dos fundos de investimentos imobiliários existentes no Brasil hoje cumprem essas condições.

Também é importante lembrar que essa isenção é válida apenas para os rendimentos periódicos do fundo. Quando chega o momento de se desfazer da cota, o investidor está sujeito a um desconto de 20% de imposto sobre o ganho de capital.

2 – Acessibilidade

Qual seria a chance de um pequeno investidor comprar uma fatia em um grande shopping center? Sem o intermédio de um fundo imobiliário, quase zero. Por meio dos fundos, porém, é possível investir não só em shoppings, mas também em ativos como hospitais, hotéis e torres comerciais.

3 – Aplicação mínima é baixa

Com a alta dos preços no mercado imobiliário, comprar um bom apartamento por menos de 100.000 reais nas grandes cidades brasileiras é missão quase impossível. Já nos fundos imobiliários, existem produtos com cotas que custam menos de 2 reais. Vale lembrar que para muitos produtos existe um mínimo de cotas para a compra. Ainda assim, as aplicações mínimas são mais baixas que o valor de um apartamento.

4 – Custos baixos

Compradores e vendedores devem observar uma série de burocracias ao negociar um imóvel. Escritura e taxa de corretagem são alguns exemplos do que pode encarecer (e complicar) o processo. Com as cotas de fundos, tais gastos desaparecem. O investidor deve se preocupar apenas com as taxas de administração do fundo, que são mais em conta do que os valores envolvidos nas negociações diretas com imóveis.

5 – Diversificação

Embora a maior parte dos fundos seja dedicada para um tipo de ativo imobiliário específico, alguns produtos já trazem carteira diversificada. Com a mistura de imóveis num mesmo portfólio, o risco diminui. Afinal, um hospital, por exemplo, está sujeito a riscos diferentes dos de um shopping. Por isso, se há crise em um setor, o outro pode compensar e evitar perdas.

6 – Ganho de escala

Quem compra um apartamento tem alguns recursos disponíveis para tentar conseguir descontos. Pagar o imóvel à vista ou dar uma parcela alta de entrada são algumas opções. Mas o abatimento tem sempre um limite. Quando um fundo de investimentos negocia, porém, são comprados muito mais que apenas um apartamento. A lógica é a mesma que a das compras no atacado e traz poder de barganha para os gestores de fundos, que conseguem melhores negócios.

7 – Gestão profissional

Qual é a melhor região da cidade para investir em um imóvel? E quando é o melhor momento para vender e obter lucros? Pensar no que é mais ou menos vantajoso na compra direta de um imóvel pode ser difícil. No fundo de investimento, tais decisões são tomadas por gestores que estudam de perto o mercado imobiliário e têm recursos para capturar com mais facilidade as oportunidades. É claro que nenhum investimento de renda variável é à prova de prejuízos, mas a gestão profissional diminuiu bastante os riscos.

Fonte: Portal Exame

http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/fundos/noticias/7-vantagens-dos-fundos-imobiliarios

Conheça o maior fundo imobiliário do Brasil

quarta-feira, novembro 9th, 2011

Veja os prós e contras de aplicar no BC Fund, que possui uma carteira de 2 bilhões de reais em imóveis e tem quotas negociadas na BM&FBovespa

João Sandrini, de Exame.com

INFO

Eldorado Business Tower: prédio faz parte da carteira do maior fundo imobiliário do Brasil, o BC Fund

Eldorado Business Tower: 4,25 milhões de reais em receitas mensais de aluguel para o BC Fund

São Paulo – Nenhuma aplicação financeira rendeu mais que os fundos imobiliários desde 2005. Neste ano, os retornos desses fundos devem bater com folga o Ibovespa e também superar a grande maioria das aplicações em renda fixa. De acordo com números da consultoria Economática, as quotas de fundos imobiliários negociadas na BM&FBovespa registraram uma valorização média de 9% nos dez primeiros meses deste ano – um período em que a bolsa recuou 15,82%. É importante lembrar que, além do ganho com a valorização da quota, os investidores que optam por esse produto também embolsam dividendos mensais correspondentes à distribuição dos aluguéis dos imóveis e não pagam Imposto de Renda sobre esses rendimentos.

Trata-se, portanto, de um investimento bastante interessante. Existem no Brasil mais de 100 fundos imobiliários, mas apenas algumas dezenas são negociados na BM&FBovespa. O maior deles é o Brazilian Capital Real Estate Fund, negociado sob o código BRCR11B. Também chamado de BC Fund, ele reúne um portfólio de 13 imóveis totalmente locados para dezenas de inquilinos avaliado em 2 bilhões de reais pelo seu administrador, a Brazilian Mortgages. “Fundos com uma carteira diversificada de prédios e locatários oferecem menor risco ao investidor porque a vacância ou a inadimplência de um único inquilino não pesam tanto”, diz Fatima Russo, que distribui fundos imobiliários na corretora Coinvalores.

Entre os principais imóveis controlados pelo BC Fund, está o Eldorado Business Tower, um moderno edifício de escritórios localizado ao lado do shopping Eldorado, na zona oeste de São Paulo. O fundo detém 33.500 metros quadrados de área bruta locável, que correspondem a 56,5% do edifício e geram 4,250 milhões de reais em receitas mensais de aluguel. Entre os inquilinos, estão grandes empresas como Odebrecht, Gerdau e Itaú.

Os outros dois imóveis que mais geram receita para o BC Fund são a Torre Almirante e o Brazilian Financial Center. O primeiro prédio está localizado no centro do Rio e tem como inquilino a Petrobras. O aluguel mensal alcança 2,211 milhões de reais. Já o Brazilian Financial Center é conhecido por ter abrigado a antiga sede do Banco Real na avenida Paulista. Hoje os principais inquilinos são o Santander, a BV Financeira, a incorporadora PDG e a própria Brazilian Capital. Os aluguéis somam mensalmente 2,224 milhões de reais.

Além do porte bem superior à média, o BC Fund se destaca pela gestão ativa. O fundo da Brazilian Capital procura comprar imóveis, elevar as receitas de aluguel com reajustes dos contratos e redução das taxas de vacância para depois vendê-los por um preço superior com um belo lucro. É assim que trabalham boa parte dos fundos imobiliários americanos. No Brasil, entretanto, a maioria dos fundos possui uma gestão passiva, que inclui a compra de um único imóvel e a distribuição das receitas de locação aos quotistas.

Quem mais costuma fazer uma gestão ativa do portfólio no Brasil são as empresas de investimentos imobiliários, como a BR Properties e a São Carlos. Ambas possuem ações – e não quotas – negociadas na BM&FBovespa. Segundo Adriano Mantesso, responsável pelo BC Fund, o modelo de fundo imobiliário é bem mais interessante que o de empresa aberta para os investidores.

A primeira vantagem é tributária. Fundos imobiliários não pagam Imposto de Renda, CSLL, PIS nem Cofins sobre as receitas ou lucros obtidos com aluguéis. Outro benefício ao investidor é a distribuição mensal de aluguéis aos quotistas – na Bovespa, quase nenhuma empresa aberta paga dividendos a cada 30 dias. Por último, Mantesso afirma que um fundo tem uma estrutura mais enxuta que uma companhia aberta, com menos funcionários e despesas administrativas reduzidas. A terceirização de atividades não estratégicas implicaria em uma distribuição maior de receitas aos quotistas.

A gestão ativa do fundo inclui diversos pilares de atuação. O primeiro é procurar renegociar os contratos de aluguel sempre que o mercado estiver aquecido. Desde que chegou à bolsa no final do ano passado, o fundo conseguiu reajustar os valores estabelecidos em contrato com 38% dos inquilinos. Os aumentos médios chegam a 48%. O destaque foi o Cenesp, um empreendimento de sete blocos de escritórios na zona sul de São Paulo onde os aluguéis subiram 60%. A alta representativa reflete o fato de que o Cenesp tinha altas taxas de vacância quando foi comprado. Agora, o prédio está 100% locado.

As renegociações foram consideradas tão bem-sucedidas que o BC Fund já não via mais oportunidade de fortes reajustes nos aluguéis e decidiu vender ao mercado parte de suas quotas no Cenesp. A empresa usou o dinheiro levantado para comprar a participação em outro edifício, o Burity. O negócio permitiu que o BC Fund trocasse um prédio que rendia 10,3% de seu valor ao ano em aluguéis por outro que paga 11,6%. Como o fundo só pagou 30% do Burity e financiou o restante da aquisição para quitá-la nos próximos anos, o retorno real com esse edifício chega a 19,1% ao ano.

Por último, o fundo prevê elevar a área locável dos imóveis que já possui por meio de ampliações. “Acreditamos que é possível agregar 20.000 metros quadrados aos imóveis da carteira” diz Mantesso. Ele cita como o exemplo o Brazilian Financial Center, onde seria possível construir um novo andar com 1.400 metros quadrados de área.

Crítica

Por outro lado, advém da própria gestão ativa uma das principais críticas que o mercado faz ao BC Fund. Como o fundo compra e vende imóveis o tempo todo, parte do caixa gerado pelos aluguéis é retido pelo administrador para financiar essas transações. O resultado é que a distribuição dos aluguéis aos quotistas pode ser menor do que a de muitos outros fundos imobiliários.

Quando chegou à bolsa em dezembro, cada quota do fundo valia 100 reais. Os aluguéis distribuídos mensalmente, entretanto, correspondiam a apenas 0,50 real por quota – o resto ficava retido no caixa. O retorno para o investidor, portanto, era equivalente a apenas 0,5% do valor do imóvel. “Geralmente os investidores consideram interessantes retornos mensais de 0,75% ou mais ao mês”, diz Fatima, da Coinvalores.

Devido aos bons resultados obtidos com as negociações de aluguéis, o BC Fund decidiu, há pouco mais de três meses, elevar a distribuição mensal de aluguéis para 0,67 real por quota. Quem investia no fundo naquela época ganhou um bom dinheiro. O valor da quota na bolsa, que girava em torno de 100 reais, saltou para até 127 reais e hoje vale ao redor de 113 reais.

O fundo, no entanto, só planeja começar a distribuir todos os aluguéis a partir de 2015, quando avalia que será possível realizar pagamentos mensais de ao menos 1,25 real. “É por isso que os investidores acreditam que o BC Fund é interessante apenas no longo prazo, quando os quotistas efetivamente começarem a se apropriar dos ganhos com a gestão ativa”, diz Fatima, da Coinvalores.

Sérgio Belleza, consultor da área de fundos imobiliários, considera que o mercado erra ao precificar os fundos imobiliários no Brasil apenas de acordo com o valor dos aluguéis distribuídos. No exterior, o valor das quotas reflete melhor o preço dos ativos imobiliários incluídos na carteira.

No caso do BC Fund, os administradores avaliam que os imóveis valem 2 bilhões de reais. A consultoria imobiliária Colliers fez recentemente uma análise independente do valor do portfólio e chegou a 1,6 bilhão de reais. Já o valor de mercado de todas as quotas do fundo corresponde a 1,2 bilhão de reais. “À medida que o mercado fique mais profissional, com grandes investidores estrangeiros e institucionais, o valor real dos ativos tenderá a ganhar mais peso na decisão de investimento de todos, incluindo as pessoas físicas”, diz Belleza. “É neste momento que o valor das quotas vai se aproximar do preço dos imóveis.”

Liquidez

O BC Fund não tem problemas de liquidez como alguns fundos imobiliários negociados na BM&FBovespa. As quotas estão nas mãos de 1.600 investidores e giram em média 300.000 reais por dia. Dificilmente pessoas físicas e pequenos investidores terão de arcar com um grande ágio ou deságio para comprar ou vender uma quota, respetivamente.

Para que a valorização das quotas supere o IGP-M, índice que serve de base para a maioria dos contratos de aluguel no Brasil, o BC Fund mantém a aposta na gestão ativa. Adriano Mantesso diz que o fundo tem 70 milhões de reais em caixa para realizar novas aquisições. Já se faltar dinheiro, há duas alternativas imediatamente viáveis: fazer compras a prazo ou realizar uma nova oferta pública de participações no Cenesp, um ativo com boa liquidez. Mas só a partir do momento em que a distribuição de aluguéis aumentar ou quando o mercado começar a dar mais importância ao valor real dos imóveis é que o BC Fund tende a se tornar o destaque da indústria.

Fonte: Portal Exame

http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/fundos/noticias/conheca-o-maior-fundo-imobiliario-do-brasil

6 tipos de fundos imobiliários com riscos distintos

quinta-feira, julho 21st, 2011

Entenda quando um fundo pode ser considerado uma aplicação de renda fixa, um investimento de renda variável ou uma mistura dos dois

João Sandrini, de Exame.com

Eldorado Business Tower, em São Paulo: imóvel de alto padrão transformado em fundo

São Paulo – Os fundos imobiliários renderam 375,7% entre janeiro de 2005 e o mês passado, o suficiente para que se tornassem a aplicação financeira de maior rentabilidade no Brasil (clique aqui e veja o balanço). Um resultado tão vistoso tem atraído cada vez mais investidores interessados em surfar no boom imobiliário. Desde 2008, o número de quotistas desses fundos cresceu quatro vezes. O mercado brasileiro, no entanto, ainda pode ser considerado acanhado quando comparado ao americano. A principal barreira de entrada a novos investidores é a falta de entendimento do produto, que é pouco padronizado. “Um fundo imobiliário pode ser um investimento de renda fixa, uma aplicação de renda variável ou uma mistura dos dois”, diz Valdery Albuquerque, diretor de renda fixa e fundos imobiliários do Banco Fator.

A complexidade de alguns fundos é tão grande e o nível de divulgação de informações chega a ser tão baixo que muitas vezes até mesmo os analistas profissionais de mercado têm dificuldade para avaliar o preço justo das quotas de muitos dos 54 fundos negociados em bolsa. Para facilitar o entendimento dos investidores, EXAME.com dividiu os fundos imobiliários em seis grandes grupos. Leia a seguir quais são as características de cada um e para que tipo de investidor são indicados:

1 – Fundos de desenvolvimento imobiliário

Esses são os fundos imobiliários mais arriscados e também os que oferecem o maior potencial de retorno. O gestor investe na construção de imóveis que serão depois revendidos com a expectativa de obtenção de lucro. São recomendados apenas para quem tem sangue frio porque todo o risco do incorporador é transferido para o investidor. Se houver algum problema em uma obra, se o empreendimento não conseguir a licença ambiental, se a prefeitura não liberar o habite-se ou se a obra ficar mais cara que o esperado, é o quotista que sai perdendo. Com tantas incertezas, é complicado tomar a decisão de investimento. “Quando só o terreno já foi definido, é muito difícil avaliar qual é o potencial de lucro e de receitas de um fundo”, diz Maximiliano Marques Rodrigues, da Votorantim Asset Management.

Não é à toa que os fundos de desenvolvimento imobiliário são direcionados apenas a investidores com mais dinheiro. O RB Capital Desenvolvimento Residencial I, por exemplo, exigiu investimento inicial mínimo de 150.000 reais em sua oferta pública e captou 127 milhões de reais. O fundo vai construir principalmente imóveis residenciais de até 500.000 reais que estão dentro do SFH (Sistema Financeiro da Habitação) e vendê-los quando ficarem prontos. A promessa é entregar uma forte valorização de INCC (índice de inflação da construção calculado pela FGV) mais 20% ao ano ao investidor. Se tudo der certo, terá sido um excelente negócio, e vice-versa.

2 – Fundos de renda – Shoppings

Os fundos de renda são os mais fáceis de ser compreendidos. O gestor compra um ou mais imóveis, aluga essas propriedades para lojistas e distribui a renda líquida gerada pelos aluguéis mensalmente aos quotistas. O fundo tem um componente de renda fixa uma vez que distribui aluguéis mensais. Por outro lado, quando o imóvel fica vago, há uma interrupção no fluxo de renda, o que é uma característica de uma aplicação de renda variável. Para o investidor, uma das grandes vantagens dos fundos de shoppings é a diversificação. Um único shopping pode ter mais de 300 lojas e inquilinos diferentes. O sucesso desse tipo de fundo, entretanto, depende tanto do momento do mercado imobiliário quanto do desempenho do varejo, explica Marcelo Michaluá, sócio da RB Capital, uma das líderes brasileiras em fundos imobiliários. Quando a economia vai bem e as vendas do varejo estão em alta, um shopping tende a ter menor vacância. Além disso, os próprios contratos de locação assinados com os lojistas costumam prever o pagamento de aluguéis que variam de acordo com o faturamento dos comerciantes. Logo, a inflação, que voltou a ser um risco no Brasil, pode não afetar quem investe em um shopping porque o aumento de preços eleva o faturamento das lojas.

No Brasil, uma das gestoras especializadas em fundos imobiliários de shoppings é o Credit Suisse Hedging-Griffo. O maior fundo é o CSHG Brasil Shopping, que tem patrimônio de 420 milhões de reais e participações em seis empreendimentos localizados em cinco capitais. Lançado em 2006, o fundo concedeu aos investidores uma taxa de retorno de 124% desde então – equivalente a mais de duas vezes o CDI líquido acumulado no período.

3 – Fundos de renda – Lajes corporativas e galpões industriais

Funcionam de forma parecida com os fundos de shoppings, mas não costumam ser tão diversificados, já que dificilmente um prédio de escritórios de alto padrão tem centenas de inquilinos. O que o gestor pode fazer para dirimir os riscos é comprar mais de um imóvel. O FII Rio Bravo Renda Corporativa, por exemplo, foi lançado em 1999 para investir em seis andares do JK Financial Center, um prédio comercial no coração financeiro de São Paulo. Em 2009, o fundo pediu autorização dos quotistas para alterar seu regulamento de forma que outros imóveis pudessem ser incluídos. Após obter a aprovação e captar mais recursos, a Rio Bravo comprou um andar do Jatobá Green Building (uma torre de escritórios de alto padrão na região sul de São Paulo) que hoje está locado para a Kraft e um andar do Parque Paulista (na região da avenida Paulista) que foi alugado para a Swiss Re. “A mudança do perfil do fundo contribuiu para a valorização da quota, o aumento da liquidez e a redução do risco para o investidor”, diz Augusto Martins, analista da Rio Bravo, gestora que administra 27 fundos. O Renda Corporativa tem quotas negociadas em 97% dos pregões da BM&FBovespa, o maior índice de liquidez da indústria. Todos os contratos de locação fechados pelo fundo são reajustados anualmente pelo IGP-M.

4 – Fundos de fundos

Seguem a mesma lógica de um fundo de ações. São fundos que investem em quotas de outros fundos imobiliários que, na visão do gestor, estão mal precificados pelo mercado. Trata-se de um gênero ainda novo no Brasil. Com um patrimônio de 145 milhões de reais, o BC Fundo de Fundos de Investimento Imobiliário foi o primeiro da categoria. Criada pela Brazilian Capital, a aplicação tenta lucrar com operações de compra e venda de quotas de outros fundos e distribui os ganhos obtidos aos quotistas. É ideal para quem deseja montar uma carteira de fundos bastante diversificada. Hoje o BC Fundo tem 35% do patrimônio investido em CRI, 12% em LCI e o resto em quotas de fundos imobiliários negociados em bolsa. No portfólio, há fundos de flats, lojas, shoppings, hospitais, universidades e escritórios. “E nenhum fundo da carteira representa mais de 10% do patrimônio líquido”, diz Rodrigo Mennocchi, da Brazilian Mortgages. Com 2.500 quotistas, o fundo é também um dos mais pulverizados do mercado brasileiro. Uma das explicações é que o investimento mínimo na oferta pública foi de apenas 1.000 reais.

Para Alexandre Machado, do Credit Suisse Hedging-Griffo, um dos benefícios do surgimento dos fundos de fundos imobiliários será a precificação mais profissional desses papéis. Segundo ele, hoje em dia o valor das quotas negociadas em bolsa segue o valor dos aluguéis distribuídos pelo fundo, mas praticamente não há correlação com a inflação nem com o valor patrimonial dos imóveis incluídos. “Acredito que o mercado precifica de forma errada os fundos imobiliários”, diz Machado. Em parte, isso pode ser explicado pelo fato de que 70% das quotas de fundos imobiliários estarem nas mãos de pessoas físicas. “Isso vai mudar à medida que mais profissionais tomem as decisões de investimento.”

5 – Fundos de compra e venda de imóveis

São fundos bem mais comuns nos EUA que no Brasil e tentam lucrar com a compra e venda de imóveis. Quando o ciclo econômico parece ruim, o fundo compra imóveis a um preço interessante, e vice-versa. No Brasil, o maior é o Brazilian Capital Real Estate Fund I, que foi lançado há quatro anos e tem 1,6 bilhão de reais em patrimônio líquido. O fundo é dono de grandes empreendimentos imobiliários, como 60% do Eldorado Business Tower em São Paulo, 60% da Torre Almirante no Rio, 60% do Brazilian Financial Center na avenida Paulista (antiga sede do Banco Real) e vários outros. Boa parte dos imóveis foi comprada entre 2008 e 2009, quando a economia mundial passava por um mau momento. Agora que o Brasil já provou estar mais preparado para enfrentar turbulências e o mercado vive um boom, o fundo começou a vender ativos de seu portfólio.

Apesar de ter fechado excelentes negócios nos últimos anos, o mercado vê o Brazilian Capital Real Estate com certo ceticismo devido à baixa distribuição de dividendos. A receita anual com locação é equivalente a 11,5% do patrimônio do fundo, mas só 6% vão para o bolso dos quotistas. O resto vira caixa que o fundo usa para fazer novas aquisições. Mas como no Brasil a precificação das quotas é feita com base nos aluguéis distribuídos, quase não houve valorização desde a estreia do fundo – o que comprova a aversão dos investidores. Rodrigo Mennocchi, da Brazilian Mortgages, diz que há estudos em curso para elevar a distribuição de dividendos para 7% ao ano. Os mais de 1.500 quotistas ficariam imensamente gratos.

6 – Fundos de recebíveis imobiliários

Esses são os únicos fundos imobiliários que podem ser considerados investimentos puros de renda fixa. Quem investe em fundos de CRI (certificados de recebíveis imobiliários) compra o direito de receber créditos concedidos para a aquisição ou construção de imóveis. Em geral, um banco concedeu esses empréstimos e, para ter fôlego para gerar novos créditos, decide fazer a securitização de parte da carteira. O investidor compra o direito de receber esses empréstimos bancários acrescidos de juros por meio dos CRIs. Esse instrumento tem uma vantagem tributária por ser isento de IR para pessoas físicas. No entanto, apenas investidores qualificados, com mais de 300.000 reais em aplicações financeiras, costumam ter permissão para investir diretamente no papel. “O fundo de CRI é interessante porque deu ao pequeno investidor acesso a esse mercado”, diz Marcelo Michaluá, da RB Capital.

É importante esclarecer que o investidor não corre diretamente o risco do mercado imobiliário, mas o risco de crédito de quem tomou o empréstimo. Apesar de ser um investimento em renda fixa, o CRI é um título de crédito privado de longo prazo e não deve ter seu risco comparado ao de um título do governo federal, por exemplo. “É difícil avaliar qualquer crédito de longo prazo, ainda mais no caso dos CRIs, que não têm padronização nenhuma”, diz Maximiliano Marques Rodrigues, da Votorantim Asset Management, líder brasileira em fundos imobiliários de CRI, com 800 milhões de reais em patrimônio administrado.

Por outro lado, o gestor desses fundos pode comprar créditos gerados por diversas instituições financeiras, aumentando a diversificação. O Fator Verità FII, por exemplo, comprou 10 CRIs diferentes, além de colocar uma pequena parte do patrimônio em outros papéis imobiliários como LCI e quotas de outros fundos. Com 31 milhão de reais sob administração e uma aplicação mínima de 20.000 reais na oferta pública, o fundo promete obter um retorno de IGP-M mais 8% ao ano.

Fonte: Portal Exame

http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/fundos/noticias/6-tipos-de-fundos-imobiliarios?page=1&slug_name=6-tipos-de-fundos-imobiliarios

 

Fundos imobiliários são melhor aplicação desde 2005

terça-feira, julho 12th, 2011

Forte valorização dos imóveis proporcionou um ganho médio de 375,7% a quem investiu nesses fundos nos últimos seis anos e meio

João Sandrini, de Exame.com

VEJA SÃO PAULO

Shopping West Plaza: fundo teve alta de 29,8% nos últimos dois anos e meio, o pior retorno entre os pesquisados

São Paulo – Não são apenas os proprietários de casas e apartamentos que ficaram mais ricos nos últimos anos. Um estudo feito pela gestora de recursos Rio Bravo com exclusividade para EXAME.com mostra que os fundos imobiliários foram a aplicação financeira mais rentável dos últimos seis anos e meio. Esses fundos proporcionaram ao investidor um retorno médio de 375,7% de janeiro de 2005 até o mês passado. De acordo com dados do Instituto Assaf, a segunda melhor aplicação financeira no mesmo período foram os títulos públicos do governo federal. Uma cesta de NTN (papéis que pagam uma rentabilidade equivalente à inflação mais uma taxa de juros) teve valorização média de 176% no mesmo período (veja abaixo quanto rendeu cada aplicação).

No Brasil, não existe um índice que meça a rentabilidade média dos fundos imobiliários. O indicador desenvolvido pela Rio Bravo considerou a taxa média de retorno paga aos investidores por 13 fundos. A rentabilidade reflete tanto as receitas com aluguéis que foram distribuídas aos quotistas quanto o aumento do valor das quotas em bolsa. O critério é o mesmo para o Ibovespa, por exemplo, que considera tanto a valorização das empresas incluídas no índice quanto os dividendos distribuídos aos acionistas.

Além da rentabilidade bastante superior, outra vantagem dos fundos imobiliários sobre a bolsa foi a menor volatilidade. O retorno foi positivo em todos os anos considerados no estudo ao contrário do que se observa com as ações – o Ibovespa chegou a cair mais de 40% em um único ano. Por outro lado, os fundos imobiliários estão longe de apresentar um ganho tão constante quanto o da renda fixa. Em 2008, a rentabilidade dos fundos foi a pior da séria: apenas 5,62% – ou algo inferior à da caderneta de poupança. Já no ano de 2009 veio o melhor resultado: valorização de 43,43%, suficiente para deixar qualquer investidor feliz.

A alta volatilidade é um efeito colateral da forte valorização dos imóveis nos últimos anos. Os preços das propriedades subiram muito e deixaram os investidores bem contentes. Por outro lado, o ganho obtido no período foi muito mais influenciado pela valorização das quotas em bolsa do que resultante dos aluguéis distribuídos pelos fundos aos quotistas – esses, sim, bastante regulares.

Inclusive o investidor que avalia que os preços dos imóveis já chegaram próximos ao limite não deve investir em fundos imobiliários. Os aluguéis distribuídos pelos fundos no ano passado representaram em média 8,56% do valor das quotas. Com um investimento muito mais seguro como títulos públicos ou fundos de renda fixa, é possível obter uma taxa anual de retorno mais alto do que essa – ao menos enquanto os juros básicos da economia estiverem acima de 12% ao ano.

Como funciona

Os fundos imobiliários são aplicações financeiras em que o dinheiro dos investidores é usado para a compra de um ou mais imóveis. Essas propriedades serão posteriormente alugadas para que o rendimento mensal possa ser distribuído aos quotistas. Quem decide investir em imóveis por meio de fundos tem uma série de vantagens. A principal delas é que não é preciso pagar Imposto de Renda sobre o rendimento obtido com aluguéis quando os fundos são listados em bolsa e obedecem a determinadas regras.

Outro benefício é que é possível investir em fundos imobiliários com quantias que não são suficientes para a compra de um imóvel, como 10.000 reais, por exemplo. Isso quer dizer que com 100.000 reais dá para montar uma carteira imobiliária bem diversificada comprando quotas de imóveis em bolsa. A possibilidade de diversificação não é apenas geográfica: dá para ser dono de partes de shoppings, torres de escritórios, hotéis e hospitais, entre outros imóveis corporativos (clique aqui e veja opções).

Uma terceira vantagem é a maior liquidez. Há vários fundos imobiliários que têm quotas negociadas praticamente todos os dias na BM&FBovespa – enquanto a venda de um imóvel físico pode levar anos. A transação também é mais barata. Os custos com a transferência da escritura e os impostos municipais somam cerca de 3% do valor de um imóvel. Já a comissão da imobiliária pode somar até 6% do preço de venda do bem.

O último grande benefício é que o proprietário da quota delega a um gestor profissional trabalhos enfadonhos, como a realização de reformas ou a cobrança de inquilinos inadimplentes (clique aqui e veja 10 vantagens dos fundos sobre os imóveis).

Cuidados

Mas os fundos imobiliários também apresentam riscos que precisam ser avaliados antes que o investimento seja feito. Para Denise Hills, superintendente da área de sustentabilidade do Itaú Unibanco, e Martin Iglesias, gerente de educação para investidores do banco, a principal dificuldade para o investidor é avaliar se uma quota está cara ou barata. Quando alguém vai comprar um apartamento, por exemplo, pode simplesmente comparar o preço dele com outros imóveis da região para tirar uma conclusão sobre a adequação do valor pedido.

Já para avaliar se um shopping é negociado a um preço justo, é necessário gastar mais tempo levantando informações e fazendo contas. Em geral, o mercado não considera interessante qualquer fundo em que os aluguéis distribuídos mensalmente ao quotista sejam inferiores a 0,7% do valor da quota. Se essa regra for seguida à risca, entretanto, o investidor pode muitas vezes perder um bom negócio caso, por exemplo, várias torres de escritórios sejam erguidas perto de um shopping negociado em bolsa (clique aqui e veja mais detalhes).

Outro problema é que não existe um índice oficial sobre o retorno médio dos fundos imobiliários. O indicador desenvolvido pela Rio Bravo reflete a rentabilidade média de 13 fundos com boa liquidez: Rio Bravo Renda Corporativa, Europar, Square Faria Lima, Shopping Pátio Higienópolis, Torre Norte, Grand Plaza Shopping, Edifício Almirante Barroso, BB Progressivo, Torre Almirante, Projeto Água Branca, CSHG Brasil Shopping, Hotel Maxinvest e West Plaza. Apenas sete desses fundos compunham o índice em janeiro de 2005. Os demais foram incorporados à medida que eram lançados e começavam a ser negociados na bolsa.

Diversificação relativa

É verdade que o investidor consegue montar uma carteira bastante diversificada de fundos imobiliários com o mesmo dinheiro que seria destinado à compra de um único imóvel. Mas Jayme Carvalho, estrategista do private banking do Santander, lembra que a maioria das pessoas que acumularam um bom patrimônio já possui um imóvel próprio para morar. Comprar fundos imobiliários ao invés de outras aplicações financeiras pode levar, portanto, a uma exposição excessiva do patrimônio de uma pessoa ao mercado imobiliário.

Pouca gente acredita que já haja uma bolha no mercado imobiliário brasileiro (veja os argumentos de quem acha que ela existe), mas duvidar que isso possa acontecer algum dia não é razoável. Carvalho, do Santander, lembra que a crise das hipotecas desatada em 2008 nos EUA mostrou que diversos investimentos imobiliários eram muito mais arriscados do que se imaginava. Ignorar que os preços dos imóveis já estão elevados e que uma hora ou outra todas as bolhas explodem é não querer aprender com os erros do passado.

Fonte: Portal Exame

http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/fundos-imobiliarios-sao-melhor-aplicacao-desde-2005?page=1&slug_name=fundos-imobiliarios-sao-melhor-aplicacao-desde-2005

 

13 passos para escolher o melhor fundo imobiliário

sexta-feira, novembro 5th, 2010

Analistas do BTG Pactual dizem como avaliar se o investimento em um desses fundos vale ou não a pena

João Sandrini, de Exame.com

Divulgação/EXAME.com

Shopping Parque Dom Pedro, em Campinas: lastro para fundo negociado na Bovespa

Os fundos imobiliários são uma opção interessante de obter uma rentabilidade um pouco maior que a da renda fixa sem assumir um risco tão alto quanto o da bolsa. O país passa por um boom imobiliário, gerado por uma combinação de juros em um patamar historicamente baixo, inflação sob controle, aumento da renda e da mobilidade social, incentivos governamentais para a compra de imóveis e déficit habitacional alto. Paradoxalmente, os fundos imobiliários ainda atraem um número muito restrito de investidores no Brasil. A maior parte deles são clientes de private banks – que geralmente possuem um patrimônio financeiro superior a 1 milhão de reais. O aumento da participação dos investidores de varejo esbarra principalmente na dificuldade para a escolha de um fundo imobiliário. O mercado ainda não amadureceu, é acompanhado por um número pequeno de pessoas e há poucos especialistas aptos a dar aconselhamento aos investidores.

Há algumas semanas, o banco BTG Pactual jogou um pouco de luz nesse porão ao divulgar o relatório “Entendendo os fundos de investimento imobiliário”. Em 24 páginas, os analistas Alexandre Muller, Monica Ferri e Rodrigo Monteiro explicam os aspectos que devem ser analisadas pelo investidor antes de investir em um fundo imobiliário. Com a expectativa de forte crescimento na oferta de quotas e de entrada de novas instituições financeiras nesse segmento, fazer o dever de casa e estudar as características de cada fundo tornou-se tão importante quanto analisar em profundidade determinada empresa antes de investir em suas ações. Veja a seguir 13 passos para escolher o melhor fundo:

1 – A principal dica é escolher bem o gestor do fundo imobiliário. O gestor é o responsável por escolher os imóveis que farão parte da carteira e que serão alugados para remunerar os quotistas. Caso o gestor tome decisões acertadas, o risco de inadimplência ou vacância será bem menor. A chance de o imóvel se valorizar ao longo do tempo também cresce. “Acreditamos que a presença de um gestor experiente e qualificado representa um fator de influência determinante sobre o desempenho dos fundos imobiliários”, escreveram os analistas do BTG Pactual. Eles não apontam quais seriam os melhores gestores, mas, no mercado, casas como o Credit Suisse Hedging-Griffo, a RB Capital e a Brazilian Finance & Real State possuem uma boa reputação nessa área.

2 – Prefira fundos imobiliários com quotas negociadas na Bovespa. Apenas 42% dos fundos imobiliários constituídos no país possuem essa característica. O ganho do investidor é duplo. Em primeiro lugar, é mais fácil vender as quotas do fundo e recuperar o dinheiro investido. Além disso, os ganhos da pessoa física com os aluguéis ficam isentos de Imposto de Renda desde que respeitadas mais duas condições. O fundo precisa ter ao menos 50 quotistas e nenhum deles pode ter mais de 10% do patrimônio. São tributados com uma alíquota de 20% de IR apenas os ganhos de capital obtidos com a venda de cotas em bolsa. Mesmo assim, a vantagem tributária do fundo imobiliário é enorme. O aluguel de um imóvel é tributado com a tabela progressiva do IR, que inclui alíquotas de 7,5% a 27,5% para valores acima de 1.499,15 reais mensais.

3 – Prefira fundos com formador de mercado. Através desse serviço, um agente financeiro fica formalmente responsável por estimular a liquidez das cotas do fundo no mercado secundário e colocar preços de compra e venda das quotas diariamente. Como a maior parte dos fundos imobiliários tem prazo indeterminado, é provável que em algum momento o investidor deseje resgatar suas quotas. O fundo com formador de mercado garante uma porta de saída sem que o investidor tenha que aceitar um deságio muito grande para dar liquidez à aplicação. Mesmo assim, o risco ainda é maior que o da maioria dos fundos de renda fixa, por exemplo, em que o dinheiro aplicado pode ser resgatado a qualquer momento.

4 – Caso o fundo seja formado por um único imóvel já ocupado por apenas uma empresa, o investidor deve ficar atento ao risco de crédito do inquilino. Se essa companhia enfrentar dificuldades financeiras, o risco de inadimplência aumenta. Mas caso o inquilino atue num setor em crescimento, seja pouco endividado e tenha fluxo de caixa contínuo, o risco do fundo obviamente será menor. “O rating de crédito do locatário, preparado por uma agência independente, deve ser utilizado como fonte de informação para essa avaliação”, diz o BTG.

5 – Mesmo que já haja uma empresa com boa capacidade de pagamento instalada no imóvel, o investidor deve avaliar o risco de ele ficar sem inquilino no futuro se essa companhia decidir se transferir para outro edifício. “Como existe a possibilidade de não-renovação do contrato de locação em algum momento futuro, é necessário entender as qualidades do imóvel explorado com o objetivo de estimar a viabilidade de substituição do locatário ao término do contrato.”.

6 – Verifique se o imóvel já ficou desocupado no passado e por quanto tempo. “A localização do imóvel é uma das variáveis mais importantes na determinação de sua taxa de vacância”, diz o relatório. A concorrência de outros imóveis com as mesmas características na mesma região e os preços dos aluguéis também podem elevar o risco de o imóvel ficar sem inquilino. “É importante que o preço esteja em linha com a média praticada na região”, diz o BTG. Preços elevados até podem elevar a rentabilidade do fundo num primeiro momento, mas também aumentam o risco de vacância dentro de alguns meses ou anos.

7 – Fundos com imóveis construídos sob medida (build-to-suit) para determinados locatários também apresentam riscos. Muita gente considera que esse risco é menor porque se espera que o locatário permaneça no imóvel até o término do contrato, que costuma ser de longo prazo (mais de uma década) e com previsão de multa em caso de rescisão. Mesmo assim, o investidor deve analisar se haveria demanda caso o inquilino decidisse pagar a multa para deixar o imóvel. A localização, o padrão construtivo e o estado físico do empreendimento podem ajudar ou não na busca de um novo inquilino.

8 – Quando um imóvel estiver ocupado por vários inquilinos, há diluição do risco de inadimplência e vacância. No entanto, fica praticamente impossível avaliar caso a caso qual é a chance de não-pagamento dos aluguéis. Nessa situação, o conselho do BTG Pactual é analisar o desempenho passado do empreendimento e verificar a ocorrência de eventos negativos. “É esperado que o desempenho futuro do fluxo de aluguéis desvie pouco em relação ao desempenho médio do passado, com exceções de alguns eventos sistêmicos”, escrevem os analistas. Crises financeiras em determinadas regiões ou o aumento da concorrência com a abertura de novos empreendimentos estão entre os eventos extraordinários que podem piorar o desempenho de um fundo ao longo do tempo.

9 – Pequenas taxas de vacância não são necessariamente ruins e devem ser encaradas por duas óticas. A primeira é que o fundo perderá receita momentaneamente. Por outro lado, o administrador terá a oportunidade de corrigir o preço dos aluguéis caso os atuais contratos estejam defasados em relação ao resto do mercado. No Brasil, a maioria dos contratos de aluguel são reajustados com base no IGP-M. Mas quando a economia vai bem, os novos contratos acabam sendo reajustados mais rapidamente do que os que estão indexados.

10 – Verifique a disponibilidade de terrenos no entorno do empreendimento. “No caso de shoppings, por exemplo, a possibilidade de construção de outros shoppings semelhantes nas proximidades pode ser um fator de risco a ser considerado, o que dependerá da disponibilidade de terrenos localizados próximos ao imóvel do fundo e de novos projetos sendo construídos por outros construtores.”

11 – Os fundos de desenvolvimento de imóveis oferecem mais riscos, mas também têm um potencial de retorno maior. Em tese, quando o imóvel ainda nem foi construído, os cotistas podem se beneficiar de todo o processo de valorização do empreendimento. No Brasil, entretanto, a maioria dos investidores foge desse risco. Há poucos fundos que captam dinheiro para construir um empreendimento que só no médio ou longo prazo começará a gerar receitas de aluguel. O risco é maior porque não se sabe como estará o mercado quando a obra for concluída nem se não haverá problemas durante a fase de construção. É importante entregar dinheiro apenas a gestores que tenham feito uma análise profunda da viabilidade do investimento. O gestor também terá de verificar se o projeto conta com a aprovação dos órgãos competentes. Caso o terreno não possa abrigar determinado empreendimento ou esteja arrendado ou hipotecado, o prejuízo poderá ser grande no futuro. Na fase de obra, é importante que os colaboradores tenham contratos formais para a realização do serviço para evitar futuras ações trabalhistas. A entrega da obra no prazo ajuda a evitar cancelamento de contratos ou processos judiciais. A responsabilidade do gestor, portanto, é imensa – e cabe à pessoa física buscar o histórico de resultados de cada um. “Os retornos dos fundos de desenvolvimento imobiliário estarão sempre relacionados à capacidade dos gestores e seus respectivos parceiros estratégicos de selecionar projetos imobiliários com as melhores rentabilidades.”

12 – Fundos imobiliários também podem investir em papéis como CRI, letras de crédito imobiliário ou letras hipotecárias em suas carteiras e são uma boa alternativa de diversificação. Assim como um fundo de ações, o gestor pode comprar diversos papéis de diferentes emissores e alterar as estratégias de acordo com o momento do mercado imobiliário. A tomada de decisão é feita exclusivamente por equipes habilitadas para a análise dos melhores títulos – sem a participação do investidor. O risco, no entanto, é bem menor que o do mercado acionário. Esses papéis costumam oferecer uma série de garantias. “São títulos com volatilidade menor de rendimentos quando comparados a investimentos em ações, o que tende a proporcionar menores riscos e retornos.” Vale lembrar que esses fundos também podem comprar ações de empresas imobiliárias listadas na Bovespa. Nesse caso, os riscos passam a ser os mesmos da renda variável.

13 – Se decidir comprar quotas de um fundo imobiliário já negociado em bolsa, fique atento a números como o valor patrimonial, a taxa de retorno e o pagamento de dividendos. Nesse caso, a análise do que é caro e do que é barato é muito parecida com o que se faz no mercado de ações. Um fundo pode ser negociado por duas ou três vezes seu valor patrimonial. O investimento pode ser considerado caro a não ser que haja um grande potencial de crescimento dos retornos, farta distribuição de dividendos ou alta rentabilidade sobre o patrimônio.

Fonte: Portal Exame

http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/13-passos-para-escolher-o-melhor-fundo-imobiliario?page=1&slug_name=13-passos-para-escolher-o-melhor-fundo-imobiliario