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O fundo de pensão global do governo norueguês ultrapassou as 5 trilhões de coroas norueguesas

quinta-feira, fevereiro 6th, 2014

O fundo de pensão global do governo norueguês ultrapassou as 5 trilhões de coroas norueguesas desde o início de 2014, como o país tem cerca de 5 milhões de habitantes, isso significa que se o fundo fosse dividido igualmente entre os noruegueses, cada um ficaria com mais de 1 milhão de coroas norueguesas ou aproximadamente 163 mil dólares americanos.

No site do banco central da Noruega, http://www.norges-bank.no/en/, monitora em tempo real o valor do fundo no canto direito.

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Global Government Pension Fund ou Fundo de Pensão Global do Governo

Ele é o maior investimento do Norges Bank Investment Management (NBIM). O fundo foi criado em 1990 como uma ferramenta de política fiscal para apoiar a gestão a longo prazo das receitas petrolíferas da Noruega.

O NBIM gere o fundo em nome do Ministério das Finanças , que possui o fundo em nome do povo norueguês . O ministério determina a estratégia de investimento do fundo, seguindo o conselho de entre outros do NBIM e debates no Parlamento.

O ministério transfere regularmente receitas do petróleo para o fundo. O capital é investido no exterior, para evitar o superaquecimento da economia norueguesa e para protegê-lo dos efeitos das flutuações do preço do petróleo. O fundo investe em mercados de ações e de renda fixa internacional e imobiliário. O objetivo é ter uma mistura diversificada de investimentos que vai dar o maior retorno ajustado ao risco possível dentro das orientações definidas pelo ministério.

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Nenhum pagamento de pensão

O fundo foi criado para dar espaço ao governo para manobras na política fiscal. Ele também serve como uma ferramenta para gerenciar os desafios financeiros do envelhecimento da população e uma queda esperada na receita do petróleo. O fundo foi projetada para ser investido a longo prazo, mas de uma forma que tornou possível a desenhar-se quando necessário.

O fundo foi chamado Fundo Petrolífero até 2006, quando foi rebatizado. A mudança destacou o papel do fundo na economia de receitas do governo para financiar um aumento esperado em custos futuros de pensões públicas. Apesar do nome, o fundo não tem responsabilidades formais de pensão. Nenhuma decisão política tem sido feito a respeito de quando o fundo pode ser usado para cobrir os custos das futuras pensões.

 

Instrumento de política fiscal

O fundo é parte integrante do orçamento anual do governo. Sua entrada de capital consiste governo todas as receitas do petróleo, as transações financeiras líquidas relacionadas às atividades de petróleo, líquido de o que é gasto para equilibrar o déficit orçamentário não-petrolífero do estado.

Isto significa que o fundo é totalmente integrado com o orçamento do Estado. A política fiscal é baseada na diretriz que ao longo do tempo o déficit orçamentário não-petrolífero estrutural deve corresponder ao retorno real do fundo, estimado em 4% ao ano. Estima-se que o fundo detenha 1,25% do valor de mercado de todas as companhias do mundo.

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O país tem desemprego em torno de 3% e o maior índice de desenvolvimento humano do mundo.


Conheça o fundo que rendeu 6.700% acima da inflação

quarta-feira, março 28th, 2012

Pedro Damasceno, da Dynamo, fala de momentos marcantes, das ideias e da filosofia de investimentos de um dos primeiros e mais bem-sucedidos fundos de ações da Bovespa

João Sandrini, de Exame.com

Divulgação

Bombril: investimento da Dynamo na empresa foi um grande fracasso

São Paulo – Quem bate o olho na rentabilidade nominal do Dynamo Cougar, um dos fundos de ações mais antigos do Brasil, acha que está diante de algum equívoco. O fundo teve uma valorização de inacreditáveis 1.014.594% desde que foi criado em setembro de 1993. É lógico que o número está bastante poluído porque a aplicação foi criada em um momento de inflação elevadíssima no Brasil. Mas mesmo o resultado deflacionado pelo IGP-M é capaz de impressionar qualquer investidor. O retorno real do Dynamo Cougar alcança 6.774% desde então, transformando muita gente em milionários.

Para quem acha que acaba de descobrir quem vai contratar para investir algum dinheiro em ações, aqui vai uma má notícia. O Dynamo Cougar está fechado para novas captações. Pedro Damasceno, sócio da gestora de recursos, afirma que não enxerga neste momento oportunidades na Bovespa que justifiquem o investimento de mais recursos. Ele também diz que uma parte dos 6 bilhões de reais sob administração já está em caixa à espera de melhores oportunidades para entrar no mercado. Em palestra realizada na Casa do Saber, em São Paulo, realizada na noite de segunda-feira, Damasceno detalhou a filosofia de investimentos, as ideias e alguns momentos marcantes da história da Dynamo:

Bolsa

A Dynamo sempre foi uma gestora com visão “bullish” [otimista] com o potencial de retorno das empresas brasileiras e pessimista com o Brasil. De 2004 para cá, no entanto, tem sido o contrário. O país vive um bom momento, mas é muito difícil encontrar na bolsa bons negócios a preços razoáveis. As bolsas mundiais estão caras. Estamos devolvendo o dinheiro dos investidores lá fora. Aqui isso não é possível devido aos custos tributários, mas estamos fechados para novas captações e mantemos um percentual acima da média de dinheiro em caixa. O preço que a gente paga por isso é que se a bolsa andar muito, ficaremos para trás. Mas preferimos não fazer nada a investir em ativos que nos deixem desconfortáveis.

É lógico que dentro de alguns anos, vamos olhar para trás e perceber que muitas companhias garantiram retornos excepcionais no período. Mas vejo poucas oportunidades óbvias neste momento. Vou dar exemplos do que mudou. Em meados da década de 1990, a Perdigão valia 50 milhões de reais, a AmBev custava 3 bilhões de reais e o Itaú, 6 bilhões de reais. Não tem nada parecido agora. O Brasil mudou. As empresas têm muito mais acesso a capital, o que é uma mudança estrutural. Nem o mais otimista dos analistas esperaria que a Hering ou a Lojas Renner conseguiriam alcançar os resultados atuais. É preciso buscar as empresas que vão se beneficiar se esse processo continuar, mas sem correr riscos exagerados.

A bolsa é difícil para pessoas físicas

É muito difícil para uma pessoa física ou para que qualquer investidor que não acompanha de perto a bolsa identificar quando uma possível ruptura vai criar uma oportunidade de compra de ações. A pessoa física tem que buscar sua zona de conforto e investir em coisas mais estáveis ou que conhece bem. A própria Dynamo tem dificuldade para acompanhar empresas de tecnologia e de commodities, por exemplo. Já tivemos empresas de matérias-primas em nossa carteira, mas não nos julgamos capazes de prever com precisão o preço futuro do petróleo ou do minério de ferro. Então a gente não dorme tranquilo se tiver uma grande posição disso.

Outro conselho que daria às pessoas físicas é evitar os grandes erros. Um prejuízo grande com apenas uma posição pode estragar a rentabilidade geral. É preciso escolher bons negócios e deixar a magia dos juros compostos multiplicar o dinheiro. Alguns erros muito comuns são a tentação de tentar adivinhar o momento certo de entrar e sair do mercado e aquela fraqueza de vender as ações quando a macroeconomia é desfavorável. Nessa questão de “market timing”, nós mesmos que estamos na bolsa há tanto tempo não nos julgamos capazes de acertar. A gente sempre entra e sai de um investimento muito cedo.

Eu também acho arriscado demais ficar procurando aquele negócio que vai render 100% em um ano. A gente está atrás de companhias que garantam um retorno de 15% a 20% ao ano de forma consistente.

O que é um bom negócio

Hoje a competição entre empresas é muito maior. Diversas multinacionais estão de olho em mercados que antes eram oligopolizados, dominados por poucas empresas brasileiras. Uma preocupação que a gente sempre tem é levantar quais serão as empresas mais afetadas por esse processo. Preferimos as empresas que detêm o canal de distribuição. A lista de multinacionais que investem um bom dinheiro no Brasil e o negócio não deslancha é enorme. A distribuição é a grande barreira de entrada para novos concorrentes.

A AmBev é um bom exemplo disso. A companhia tem uma rede de distribuição que lhe dá uma vantagem competitiva praticamente intransponível. No caso dos bancos de varejo, é a mesma coisa. Bradesco e Itaú conseguem levantar dinheiro barato e repassar os recursos com um bom ganho. Olhando lá fora, a gente vê que o negócio bancário é mais regional mesmo. Poucos são os bancos que conseguem ter uma presença em várias regiões e, ainda assim, serem muito lucrativos. O Santander o HSBC talvez sejam duas exceções a serem destacadas.

Negócios à prova de idiotas

É muito difícil avaliar quando um negócio é bom a partir das pessoas que foram apontadas para geri-lo. Essa não é uma questão de honestidade ou da falta dela. Muitos empresários com quem conversamos acreditam piamente que seus negócios são excelentes. O problema é que muitas vezes os caras estão errados. Perceber se o executivo é ou não bom é ainda mais difícil quando há grande rotatividade na companhia. Pegue o caso da Redecard, por exemplo. O diretor que está na empresa há mais tempo chegou há uns dois anos e meio. Então o que a gente tenta fazer é selecionar aqueles negócios que aguentam muito desaforo mesmo com as pessoas erradas. O Warren Buffett costuma dizer que algum dia um idiota vai gerir a companhia em que você investe. Então é melhor que seja uma empresa boa o suficiente para atravessar essa fase.

A tentação dos investimentos temáticos

A Dynamo nunca se deu bem com investimentos temáticos. Quando a gente acha que algum setor vai ser a bola da vez, sempre erra feio. De 2003 a 2005, por exemplo, gastamos muito tempo estudando o pré-sal. Éramos próximos da Petrobras e já ouvíamos falar do potencial impressionante do negócio. Mesmo considerando que geólogos são sempre bastante otimistas, nós e o mundo inteiro estávamos animados com a nova fronteira de exploração de petróleo.

Começamos a estudar as empresas que estavam com a Petrobras no negócio do pré-sal e montamos um portfólio que incluía ações da Repsol, da Galp e da Statoil. O pré-sal acabou se revelando uma reserva com um potencial muito maior do que qualquer um de nós imaginava. Mas, mesmo assim, nosso investimento foi horroroso. O portfólio de ações de petróleo da Dynamo teve um desempenho inferior à British Petroleum, que protagonizou o maior acidente da indústria petrolífera mundial [a empresa destruiu o Golfo do México com um vazamento em 2010]. A lição que ficou é que investimento temático não funciona. O que é preciso fazer é encontrar os bons negócios e investir neles.

Estratégia

A Dynamo utiliza a estratégia conhecida como “value investing”, baseada nos fundamentos para a escolha das melhores empresas. Isso sempre foi muito comum nos Estados Unidos, mas quando começamos a adotar essa filosofia no Brasil, éramos tratados como um ET. Os investidores não iam às companhias levantar informações enquanto a gente tratava isso como a base de nosso trabalho de analista.

Em primeiro lugar, a gente sempre olhou os números da companhia. Isso é muito simples de fazer. Uma boa faculdade ou um curso de MBA já ensina os alunos a avaliar o balanço de uma empresa. O passo seguinte é olhar o negócio. Gastamos 80% do nosso tempo fazendo isso. É o mais difícil de fazer porque o que é uma boa empresa hoje nem sempre será daqui a algum tempo. A desconstrução do negócio envolve os oito sócios da Dynamo. O investimento só é feito quando há um consenso sobre a atratividade.

O último passo é analisar as regras que normatizam a atuação da companhia. Olhamos os documentos societários, o acordo de acionistas, o estatuto da empresa e as regras da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). No Brasil, tem muito documento público que a maioria dos investidores não lê nem dá a devida atenção. A razão para nossa preocupação é que na década de 1990 havia uma expropriação muito grande dos acionistas minoritários. A Lei das S.A. permitia muitos “abusos”. Tivemos de ir algumas vezes à CVM e à Justiça para fazer valer nossos direitos. Daí veio nossa obsessão por sempre entender as regras do jogo antes de começar a jogar.

Os primórdios

O Brasil da década de 1990 era muito hostil para investimentos em “small caps” [as empresas com baixo valor de mercado]. Naquela época, era quase um investimento de “private equity” em empresas abertas, tamanha era a falta de liquidez da maioria dos papéis negociados em bolsa. A gente tinha de comprar as ações e esperar até que o valor do investimento aparecesse.

Também era difícil levantar dinheiro junto aos investidores, que não conheciam muito bem esse negócio de fundos. Demos muita sorte de ter começado muito bem e apresentado bons resultados logo no início. Através de uma propaganda feita boca a boca, começaram a chegar novos investidores.

Uma posição bem lucrativa

A Dynamo ganhou muito dinheiro com o negócio de adquirentes do setor de cartões. Cielo e Redecard chegaram à bolsa no final da década passada e eram difíceis de analisar. Conhecíamos o balanço dos bancos e sabíamos que esse era um bom negócio, mas era um setor novo na bolsa, o que sempre traz mais dificuldades. O setor passou por uma grande provação em meados de 2010, quando o Banco Central deixou claro que queria mais competição e menores preços nas transações com cartões.

O mercado ficou bem assustado. As ações despencaram. Mas a gente tinha a convicção de que era um negócio muito protegido e vimos a oportunidade de realizar o investimento. A gente sabia que haveria mais concorrência entre a Redecard e a Cielo, mas não achava que seria no mesmo grau que o mercado estava achando. A grande barreira para novos entrantes seria a distribuição. Nos Estados Unidos e na Europa, o banco não era dono do negócio como aqui. O Bradesco, o Banco do Brasil, o HSBC e o Safra oferecem os serviços da Cielo. O mesmo vale para o Itaú com a Redecard.

Outro problema dos entrantes seria a escala. O Pão de Açúcar já pagava pouco pelas transações com cartões. Esse cliente não garantiria uma grande margem para novas empresas. Já o pequeno comerciante gera pouca receita e não garante escala. Até encomendamos um levantamento a um instituto de pesquisas para verificar se a empresa de cartões do Santander estava avançando em São Paulo e em Porto Alegre, onde o banco possui grande participação. Era um questionário aplicado mensalmente que nos mostrava que a Redecard e a Cielo estavam resistindo bem.

Também visitamos diversos países onde o Banco Central dizia que havia forte concorrência no setor de cartões. Falamos ainda como BC, o Cade, o Ministério da Justiça e órgãos de defesa do consumidor. Foi a partir disso que chegamos à conclusão de que o aumento do volume de transações com cartões compensaria a queda das margens do negócio. Esse setor tem crescido 20% ao ano. Então tivemos de nos afastar do dia a dia das notícias ruins, o que não é fácil, e se concentrar no conjunto do negócio. Mas foi recompensador.

Um grande fracasso

Um dos nossos maiores fracassos foi com a Bombril. A gente viu que a empresa tinha problemas e permaneceu até o final com o investimento. A empresa gerava muito caixa, mas era controlada por um cara polêmico, o italiano Sergio Cragnotti. Ele tinha 100% das ações ordinárias da Bombril e também controlava uma grande empresa de alimentos que havia sido estatal na Itália. O Cragnotti usava a Bombril quase como um banco para a operação italiana, que recebia dinheiro emprestado do Brasil. Nós e outros acionistas como a Previ e o BNDES fomos à Justiça contestar. Sabíamos que o empresário não era honesto, mas achávamos que o negócio era tão bom que mesmo assim valia a pena. O fim disso tudo não foi nada virtuoso. A empresa chegou a ser obrigada pela CVM a assinar um termo de ajustamento de conduta que nunca foi cumprido. Depois, o Cragnotti até foi preso na Itália. A lição que ficou foi a de não investir onde as pessoas não são confiáveis.

A Petrobras

A Petrobras é uma das empresas mais ricas do mundo e vai continuar a ser por muitos anos. O governo intervém bastante na empresa, mas isso não é necessariamente um impeditivo para o investimento, já que é o que acontece em quase todas as estatais do setor. O problema da Petrobras é que haverá um gigantesco comprometimento dos fluxos de caixa da companhia por muitos anos devido aos investimentos em novos campos de petróleo. A empresa poderia, por exemplo, abandonar alguns campos em terra e concentrar seus recursos no pré-sal, por exemplo. Mas isso não parece ser do interesse nacional. A empresa também vai ter de se virar para arrumar gente, equipamentos e dinheiro para cumprir todos seus objetivos nos próximos anos.

As incorporadoras

A Dynamo sempre achou que as incorporadoras têm problemas estruturais. Só passamos a investir nesse setor quando entendemos que a natureza do negócio é bem parecida com a indústria de hedge funds. Tanto nós como eles temos mais dificuldade para captar dinheiro quando a economia vai mal e recebemos muitos recursos quando está tudo caro e não tem muito o que fazer com o capital.

A incorporação de imóveis sempre vai ser um negócio bem alavancado e de alto risco. Mas houve uma forte correção nos preços no ano passado a partir do momento em que as empresas corrigiram seus balanços e divulgaram estouros orçamentários. Nós achamos que os preços estavam convidativos e investimentos principalmente nas ações da Helbor. Duas questões pesaram na escolha. Tivemos uma identidade muito forte com o empresário que comanda a empresa e eles criaram uma conselho independente que passou a deliberar sobre os dividendos que serão distribuídos aos acionistas. Na prática, os dividendos só são retidos quando o empresário convence os acionistas de que há fins melhores para aquele dinheiro.

O setor elétrico

A gente gosta de investir no setor elétrico, mas é preciso entender a lógica desse negócio. O setor elétrico é muito regulado e, a cada quatro anos, o governo estuda a estrutura de custos das empresas para definir a taxa de retorno que será garantida ao investidor. Muita gente não entende o impacto disso no caixa das empresas e investe no setor elétrico como se fosse renda fixa. Mas não é assim que funciona. Se uma ação que vale 10 reais hoje cair muito porque o governo definiu que as tarifas cobradas pela empresa precisam ser reduzidas, o valor do papel terá uma forte correção. Investimentos no setor elétrico só são parecidos com renda fixa no período de três anos após a última revisão tarifária. No quarto ano, o papel poderá oscilar bastante tanto para baixo quanto para cima, de acordo com a expectativa sobre as negociações com o governo.

A necessidade de ser global

Criamos a Dynamo Capital em Londres para criar a inteligência necessária para conseguir entender melhor o que está acontecendo aqui. Ao longo dos anos, surgiram várias propostas para que criássemos fundos novos, em renda fixa, long/short, na Argentina… Mas a gente nunca quis porque todos os sócios são analistas de ações. Ao mesmo tempo, a gente sempre olhou para as bolsas e as empresas abertas fora do Brasil com muita curiosidade. Não demorou para percebermos que em alguns setores como a siderurgia, só dá para entender o que está acontecendo aqui quando é analisado o contexto global. Foi isso que nos motivou a constituir um fundo lá fora para investir em empresas dos Estados Unidos e da Europa.

Fonte: Portal Exame

http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/acoes/noticias/o-fundo-que-rendeu-6-700-acima-da-inflacao

7 vantagens dos fundos imobiliários

sexta-feira, novembro 25th, 2011

Especialista defende que aplicar em imóveis por meio de fundos é mais eficiente

Lilian Sobral, de Exame.com

INFO

 

Eldorado Business Tower: prédio faz parte da carteira do maior fundo imobiliário do Brasil, o BC Fund

São Paulo – A indústria de fundos imobiliários vem crescendo no Brasil. Hoje já são 125 produtos registrados na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), com patrimônio total de 11,9 bilhões de reais. Um exemplo é o BC Fund, maior fundo imobiliário do Brasil.

Apesar do crescimento e da diversificação, os fundos imobiliários ainda respondem por uma parcela muito pequena da indústria total de fundos de investimentos. “Ainda falta um pouco de conhecimento sobre essa opção”, afirma Alexandre Machado, membro do Subcomitê de Fundos Imobiliários da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima).

Segundo ele, o brasileiro tem tradição de investir em imóveis, mas ainda não entende muito bem as características dessa outra maneira de aplicar, via fundos imobiliários. Ele defende que há uma série de fatores que tornam a aplicação em carteiras imobiliárias mais vantajosas que o investimento direto em imóveis. Conheça algumas delas.

1 – Isenção fiscal

Os rendimentos mensais para investidores pessoas físicas estão livres do pagamento de imposto. O que muitos investidores não sabem é que essa regra só é válida sob uma série de condições. Para ser isento, o investidor deve ter menos de 10% do total das cotas de um único fundo. Ou seja: a isenção só vale se ele tiver no máximo 9,99% de um fundo. Caso esse limite seja superado, o imposto que incide é de 20% sobre o total aplicado, e não apenas sobre o percentual excedente.

Existem outras duas condições para isentar o investidor pessoa física. A primeira é que o fundo no qual ele aplica tenha, no mínimo, 50 cotistas. Além disso, o produto deve ser listado em bolsa ou em balcão organizado. A maior parte dos fundos de investimentos imobiliários existentes no Brasil hoje cumprem essas condições.

Também é importante lembrar que essa isenção é válida apenas para os rendimentos periódicos do fundo. Quando chega o momento de se desfazer da cota, o investidor está sujeito a um desconto de 20% de imposto sobre o ganho de capital.

2 – Acessibilidade

Qual seria a chance de um pequeno investidor comprar uma fatia em um grande shopping center? Sem o intermédio de um fundo imobiliário, quase zero. Por meio dos fundos, porém, é possível investir não só em shoppings, mas também em ativos como hospitais, hotéis e torres comerciais.

3 – Aplicação mínima é baixa

Com a alta dos preços no mercado imobiliário, comprar um bom apartamento por menos de 100.000 reais nas grandes cidades brasileiras é missão quase impossível. Já nos fundos imobiliários, existem produtos com cotas que custam menos de 2 reais. Vale lembrar que para muitos produtos existe um mínimo de cotas para a compra. Ainda assim, as aplicações mínimas são mais baixas que o valor de um apartamento.

4 – Custos baixos

Compradores e vendedores devem observar uma série de burocracias ao negociar um imóvel. Escritura e taxa de corretagem são alguns exemplos do que pode encarecer (e complicar) o processo. Com as cotas de fundos, tais gastos desaparecem. O investidor deve se preocupar apenas com as taxas de administração do fundo, que são mais em conta do que os valores envolvidos nas negociações diretas com imóveis.

5 – Diversificação

Embora a maior parte dos fundos seja dedicada para um tipo de ativo imobiliário específico, alguns produtos já trazem carteira diversificada. Com a mistura de imóveis num mesmo portfólio, o risco diminui. Afinal, um hospital, por exemplo, está sujeito a riscos diferentes dos de um shopping. Por isso, se há crise em um setor, o outro pode compensar e evitar perdas.

6 – Ganho de escala

Quem compra um apartamento tem alguns recursos disponíveis para tentar conseguir descontos. Pagar o imóvel à vista ou dar uma parcela alta de entrada são algumas opções. Mas o abatimento tem sempre um limite. Quando um fundo de investimentos negocia, porém, são comprados muito mais que apenas um apartamento. A lógica é a mesma que a das compras no atacado e traz poder de barganha para os gestores de fundos, que conseguem melhores negócios.

7 – Gestão profissional

Qual é a melhor região da cidade para investir em um imóvel? E quando é o melhor momento para vender e obter lucros? Pensar no que é mais ou menos vantajoso na compra direta de um imóvel pode ser difícil. No fundo de investimento, tais decisões são tomadas por gestores que estudam de perto o mercado imobiliário e têm recursos para capturar com mais facilidade as oportunidades. É claro que nenhum investimento de renda variável é à prova de prejuízos, mas a gestão profissional diminuiu bastante os riscos.

Fonte: Portal Exame

http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/fundos/noticias/7-vantagens-dos-fundos-imobiliarios

Conheça o maior fundo imobiliário do Brasil

quarta-feira, novembro 9th, 2011

Veja os prós e contras de aplicar no BC Fund, que possui uma carteira de 2 bilhões de reais em imóveis e tem quotas negociadas na BM&FBovespa

João Sandrini, de Exame.com

INFO

Eldorado Business Tower: prédio faz parte da carteira do maior fundo imobiliário do Brasil, o BC Fund

Eldorado Business Tower: 4,25 milhões de reais em receitas mensais de aluguel para o BC Fund

São Paulo – Nenhuma aplicação financeira rendeu mais que os fundos imobiliários desde 2005. Neste ano, os retornos desses fundos devem bater com folga o Ibovespa e também superar a grande maioria das aplicações em renda fixa. De acordo com números da consultoria Economática, as quotas de fundos imobiliários negociadas na BM&FBovespa registraram uma valorização média de 9% nos dez primeiros meses deste ano – um período em que a bolsa recuou 15,82%. É importante lembrar que, além do ganho com a valorização da quota, os investidores que optam por esse produto também embolsam dividendos mensais correspondentes à distribuição dos aluguéis dos imóveis e não pagam Imposto de Renda sobre esses rendimentos.

Trata-se, portanto, de um investimento bastante interessante. Existem no Brasil mais de 100 fundos imobiliários, mas apenas algumas dezenas são negociados na BM&FBovespa. O maior deles é o Brazilian Capital Real Estate Fund, negociado sob o código BRCR11B. Também chamado de BC Fund, ele reúne um portfólio de 13 imóveis totalmente locados para dezenas de inquilinos avaliado em 2 bilhões de reais pelo seu administrador, a Brazilian Mortgages. “Fundos com uma carteira diversificada de prédios e locatários oferecem menor risco ao investidor porque a vacância ou a inadimplência de um único inquilino não pesam tanto”, diz Fatima Russo, que distribui fundos imobiliários na corretora Coinvalores.

Entre os principais imóveis controlados pelo BC Fund, está o Eldorado Business Tower, um moderno edifício de escritórios localizado ao lado do shopping Eldorado, na zona oeste de São Paulo. O fundo detém 33.500 metros quadrados de área bruta locável, que correspondem a 56,5% do edifício e geram 4,250 milhões de reais em receitas mensais de aluguel. Entre os inquilinos, estão grandes empresas como Odebrecht, Gerdau e Itaú.

Os outros dois imóveis que mais geram receita para o BC Fund são a Torre Almirante e o Brazilian Financial Center. O primeiro prédio está localizado no centro do Rio e tem como inquilino a Petrobras. O aluguel mensal alcança 2,211 milhões de reais. Já o Brazilian Financial Center é conhecido por ter abrigado a antiga sede do Banco Real na avenida Paulista. Hoje os principais inquilinos são o Santander, a BV Financeira, a incorporadora PDG e a própria Brazilian Capital. Os aluguéis somam mensalmente 2,224 milhões de reais.

Além do porte bem superior à média, o BC Fund se destaca pela gestão ativa. O fundo da Brazilian Capital procura comprar imóveis, elevar as receitas de aluguel com reajustes dos contratos e redução das taxas de vacância para depois vendê-los por um preço superior com um belo lucro. É assim que trabalham boa parte dos fundos imobiliários americanos. No Brasil, entretanto, a maioria dos fundos possui uma gestão passiva, que inclui a compra de um único imóvel e a distribuição das receitas de locação aos quotistas.

Quem mais costuma fazer uma gestão ativa do portfólio no Brasil são as empresas de investimentos imobiliários, como a BR Properties e a São Carlos. Ambas possuem ações – e não quotas – negociadas na BM&FBovespa. Segundo Adriano Mantesso, responsável pelo BC Fund, o modelo de fundo imobiliário é bem mais interessante que o de empresa aberta para os investidores.

A primeira vantagem é tributária. Fundos imobiliários não pagam Imposto de Renda, CSLL, PIS nem Cofins sobre as receitas ou lucros obtidos com aluguéis. Outro benefício ao investidor é a distribuição mensal de aluguéis aos quotistas – na Bovespa, quase nenhuma empresa aberta paga dividendos a cada 30 dias. Por último, Mantesso afirma que um fundo tem uma estrutura mais enxuta que uma companhia aberta, com menos funcionários e despesas administrativas reduzidas. A terceirização de atividades não estratégicas implicaria em uma distribuição maior de receitas aos quotistas.

A gestão ativa do fundo inclui diversos pilares de atuação. O primeiro é procurar renegociar os contratos de aluguel sempre que o mercado estiver aquecido. Desde que chegou à bolsa no final do ano passado, o fundo conseguiu reajustar os valores estabelecidos em contrato com 38% dos inquilinos. Os aumentos médios chegam a 48%. O destaque foi o Cenesp, um empreendimento de sete blocos de escritórios na zona sul de São Paulo onde os aluguéis subiram 60%. A alta representativa reflete o fato de que o Cenesp tinha altas taxas de vacância quando foi comprado. Agora, o prédio está 100% locado.

As renegociações foram consideradas tão bem-sucedidas que o BC Fund já não via mais oportunidade de fortes reajustes nos aluguéis e decidiu vender ao mercado parte de suas quotas no Cenesp. A empresa usou o dinheiro levantado para comprar a participação em outro edifício, o Burity. O negócio permitiu que o BC Fund trocasse um prédio que rendia 10,3% de seu valor ao ano em aluguéis por outro que paga 11,6%. Como o fundo só pagou 30% do Burity e financiou o restante da aquisição para quitá-la nos próximos anos, o retorno real com esse edifício chega a 19,1% ao ano.

Por último, o fundo prevê elevar a área locável dos imóveis que já possui por meio de ampliações. “Acreditamos que é possível agregar 20.000 metros quadrados aos imóveis da carteira” diz Mantesso. Ele cita como o exemplo o Brazilian Financial Center, onde seria possível construir um novo andar com 1.400 metros quadrados de área.

Crítica

Por outro lado, advém da própria gestão ativa uma das principais críticas que o mercado faz ao BC Fund. Como o fundo compra e vende imóveis o tempo todo, parte do caixa gerado pelos aluguéis é retido pelo administrador para financiar essas transações. O resultado é que a distribuição dos aluguéis aos quotistas pode ser menor do que a de muitos outros fundos imobiliários.

Quando chegou à bolsa em dezembro, cada quota do fundo valia 100 reais. Os aluguéis distribuídos mensalmente, entretanto, correspondiam a apenas 0,50 real por quota – o resto ficava retido no caixa. O retorno para o investidor, portanto, era equivalente a apenas 0,5% do valor do imóvel. “Geralmente os investidores consideram interessantes retornos mensais de 0,75% ou mais ao mês”, diz Fatima, da Coinvalores.

Devido aos bons resultados obtidos com as negociações de aluguéis, o BC Fund decidiu, há pouco mais de três meses, elevar a distribuição mensal de aluguéis para 0,67 real por quota. Quem investia no fundo naquela época ganhou um bom dinheiro. O valor da quota na bolsa, que girava em torno de 100 reais, saltou para até 127 reais e hoje vale ao redor de 113 reais.

O fundo, no entanto, só planeja começar a distribuir todos os aluguéis a partir de 2015, quando avalia que será possível realizar pagamentos mensais de ao menos 1,25 real. “É por isso que os investidores acreditam que o BC Fund é interessante apenas no longo prazo, quando os quotistas efetivamente começarem a se apropriar dos ganhos com a gestão ativa”, diz Fatima, da Coinvalores.

Sérgio Belleza, consultor da área de fundos imobiliários, considera que o mercado erra ao precificar os fundos imobiliários no Brasil apenas de acordo com o valor dos aluguéis distribuídos. No exterior, o valor das quotas reflete melhor o preço dos ativos imobiliários incluídos na carteira.

No caso do BC Fund, os administradores avaliam que os imóveis valem 2 bilhões de reais. A consultoria imobiliária Colliers fez recentemente uma análise independente do valor do portfólio e chegou a 1,6 bilhão de reais. Já o valor de mercado de todas as quotas do fundo corresponde a 1,2 bilhão de reais. “À medida que o mercado fique mais profissional, com grandes investidores estrangeiros e institucionais, o valor real dos ativos tenderá a ganhar mais peso na decisão de investimento de todos, incluindo as pessoas físicas”, diz Belleza. “É neste momento que o valor das quotas vai se aproximar do preço dos imóveis.”

Liquidez

O BC Fund não tem problemas de liquidez como alguns fundos imobiliários negociados na BM&FBovespa. As quotas estão nas mãos de 1.600 investidores e giram em média 300.000 reais por dia. Dificilmente pessoas físicas e pequenos investidores terão de arcar com um grande ágio ou deságio para comprar ou vender uma quota, respetivamente.

Para que a valorização das quotas supere o IGP-M, índice que serve de base para a maioria dos contratos de aluguel no Brasil, o BC Fund mantém a aposta na gestão ativa. Adriano Mantesso diz que o fundo tem 70 milhões de reais em caixa para realizar novas aquisições. Já se faltar dinheiro, há duas alternativas imediatamente viáveis: fazer compras a prazo ou realizar uma nova oferta pública de participações no Cenesp, um ativo com boa liquidez. Mas só a partir do momento em que a distribuição de aluguéis aumentar ou quando o mercado começar a dar mais importância ao valor real dos imóveis é que o BC Fund tende a se tornar o destaque da indústria.

Fonte: Portal Exame

http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/fundos/noticias/conheca-o-maior-fundo-imobiliario-do-brasil

Goldman Sachs fechará fundo quantitativo após fortes perdas

quinta-feira, setembro 15th, 2011

O Global Alpha recuou 13% desde o início de setembro, entregando uma performance pior que outros fundos que se baseiam em programas de computadores

Reuters

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Nova York – O Goldman Sachs está encerrando um conhecido fundo de investimento que baseia suas negociações em análises assistidas por computadores depois que sua carteira sofreu perdas pesadas este ano. O Goldman informou os investidores do Global Alpha, de US$ 1,6 bilhão, nesta quinta-feira, um dia após ter anunciado uma reestruturação no fundo que já foi a joia da coroa entre seus fundos quantitativos. O fundo será encerrado nas próximas semanas.

O Global Alpha recuou 13% desde o início de setembro, entregando uma performance pior que outros fundos que se baseiam em programas de computadores para rapidamente aproveitarem oportunidades do mercado, disseram pessoas familiares aos números.

Esses tipos de fundos supostamente se movimentam mais rapidamente na compra e venda de ações, títulos, moedas e outros ativos e saem das posições antes da ocorrência de perdas.

É a segunda vez em quatro anos que o fundo Global Alpha (que já foi o maior do Goldman com patrimônio de US$ 12 bilhões) sofre grandes perdas, o que levanta questões sobre a habilidade do banco em gerenciar estratégias quantitativas para seus clientes.

O Goldman Sachs se recusou a comentar o assunto.

Fonte: Portal Exame

http://exame.abril.com.br/mercados/noticias/goldman-sachs-fechara-fundo-quantitativo-apos-fortes-perdas

Quebrado na bolsa, fundo GWI faz fortuna com imóveis

terça-feira, setembro 6th, 2011

Gestora com péssimo desempenho em bolsa diz que com 300 milhões de reais construiu um portfólio de imóveis que vale 600 milhões de reais. Detalhe: está tudo à venda

João Sandrini, de Exame.com

Divulgação

Galpão logístico da GWI em Jundiaí: 100% locado para inquilinos como a Foxconn

São Paulo – A GWI Asset Management se notabilizou nos últimos anos por gerir alguns dos fundos mais agressivos do mercado brasileiro. As carteiras administradas pela gestora, bastante popular entre a comunidade sul-coreana do Bom Retiro (bairro central de São Paulo), quebraram duas vezes, uma em 2008 e outra em 2011. No mês passado, um dos fundos da GWI chegou a ficar com o patrimônio líquido negativo, continua inadimplente com a bolsa e, desta forma, está impedido de operar. Paralelamente à estratégia quase kamikaze adotada no mercado acionário, a gestora conseguiu constituir um braço imobiliário bem-gerido e lucrativo, que tem tudo para se transformar em tábua de salvação neste momento de dificuldade extrema.

Fundada em 2006, a GWI Real Estate se especializou em comprar terrenos e construir imóveis (principalmente galpões logísticos) que posteriormente seriam alugados para empresas. Assim, como a área de asset management, o fundo imobiliário tem como principal acionista o sul-coreano Mu Hak You, e captou recursos de outros 70 investidores endinheirados, brasileiros e coreanos. O dinheiro foi usado na compra de 2,4 milhões de metros quadrados em terrenos localizados a um raio de até 120 km da cidade de São Paulo e na construção de quatro empreendimentos. Como a maior parte dos terrenos foi adquirida em 2007 e 2008, o fundo conseguiu aproveitar como poucos o boom imobiliário brasileiro. Segundo a própria empresa, o portfólio, que consumiu investimentos de 300 milhões de reais, vale hoje cerca de 600 milhões.

Especialistas de mercado que conhecem os imóveis da GWI confirmam que, em uma estimativa conservadora, a carteira poderia ser vendida por ao menos 500 milhões de reais neste momento. Eles explicam que há uma grande escassez de galpões industriais para as empresas brasileiras e que os preços dos bons terrenos no eixo Rio-SãoPaulo-Campinas dispararam nos últimos anos. Ao mesmo tempo, não faltam fundos interessados em investir nesse tipo de empreendimento. Os mesmos especialistas afirmam que a GWI Real Estate já começou a organizar o processo que pode culminar com a venda de todos seus imóveis, sem exceção – oficialmente, a empresa diz que só planeja se desfazer de ativos não-estratégicos, o que exclui os galpões.

Dois condomínios logísticos são as galinhas dos ovos de ouro da empresa. Localizado no km 66 da rodovia Anhanguera, o Global Jundiaí obteve um financiamento de 27 milhões de reais do BNDES, terminou de ser construído recentemente e inclui 41.000 metros quadrados de galpões modernos. O empreendimento já está 100% locado e pode ser utilizado tanto para o armazenamento de produtos como para abrigar uma unidade fabril. O principal inquilino do Global Jundiaí é a taiwanesa Foxconn, maior fabricante do mundo de componentes eletrônicos e computadores.

A Foxconn já possuía uma unidade em Jundiaí, às margens da rodovia dos Bandeirantes, onde produz aparelhos para a HP, a Dell e a Sony. Somente no mês passado, a gigante taiwanesa confirmou o fechamento de um acordo com a Apple para produzir produtos eletrônicos na nova unidade. Inicialmente devem ser montados iPhones, já que o plano mais barulhento, de produzir iPads na unidade, ainda não está de pé. No mercado, circula a informação que a empresa busca um acordo com o BNDES para a instalação da fábrica – mas ninguém sabe qual será o desfecho dessas conversas.

O primeiro centro logístico da GWI a ficar pronto, entretanto, foi o Global Cumbica. O fundo comprou um antigo galpão próximo ao aeroporto de Guarulhos, fez uma reforma completa e ampliou a área locável para um total de 54.500 metros quadrados. Novas ampliações ainda estão sendo feitas. Entre os atuais inquilinos, estão empresas como a TAM, a Dufry, a DHL e a TNT. Segundo especialistas, os dois empreendimentos interessam principalmente a fundos de pensão porque já estão prontos, locados e oferecem uma fonte segura de renda futura para quem se aposentar com o patrocínio dessas entidades.

Ainda na área de galpões, a GWI possui terrenos para erguer empreendimentos em Campinas, Sumaré, Sorocaba e Vinhedo, no interior de São Paulo. Outros empreendimentos logísticos podem ser construídos nas proximidades do aeroporto de Viracopos e em Jundiaí. Já nesses casos, os possíveis compradores para os ativos seriam incorporadores ou investidores interessados em levar adiante projetos ainda em fase inicial.

A empresa atua ainda nas áreas de varejo (com o shopping Praça da Moça, o único de Diadema, no ABC paulista) e de escritórios comerciais (com o Alpha Tocantins, um prédio de escritórios em Barueri, na Grande São Paulo). Uma parte do shopping Praça da Moça já foi vendido pela GWI à Funcef (fundo de pensão dos funcionários da Caixa Econômica Federal), que se tornou controladora do empreendimentos. A participação restante, de 23%, também está à venda, segundo a própria GWI.

Por último, a empresa constituiu um fundo imobiliário com quotas negociadas na BM&FBovespa sob o código GWIC11. Lançado em novembro de 2009, o fundo comprou um parte de um empreendimento do próprio grupo, o Global Cumbica, em uma negociação que rendeu os recursos necessários para que outros projetos fossem levados adiante.

Como fundos imobiliários negociados em bolsa podem incluir isenção de Imposto de Renda sobre as receitas com aluguéis distribuídas às pessoas físicas, o negócio acabou sendo uma forma de a GWI vender parte de sua participação no Global Cumbica por um preço interessante. Quem investiu nas quotas também não tem do que reclamar. O fundo acumula um retorno total de 73% em 21 meses, um dos maiores da indústria para o período.

Bolsa

Uma importante diferença entre esse fundo imobiliário negociado em bolsa e as demais aplicações oferecidas pela GWI ao mercado é que, no primeiro, não é permitida a “alavancagem”, um jargão do mercado financeiro para designar operações em que uma empresa toma dívidas para realizar investimentos. Um especialista em fundos imobiliários que pediu para não ser identificado lembra que a legislação brasileira só permite que esses fundos comprem imóveis com o dinheiro levantado junto aos quotistas – e não com financiamentos bancários, por exemplo.

Já os fundos oferecidos pela GWI Asset Management estão entre os mais alavancados do país. Mesmo com estratégias arriscadíssimas, a empresa chegou a gerir mais de 1 bilhão de reais. Segundo circula no mercado, metade do dinheiro era do próprio Mu Hak You. Aberto em 2004, o fundo GWI FIA chegou a viver dias de glória em meados da década passada, acumulando uma rentabilidade de quase 800%. Quando a bolsa subia, o fundo conseguia obter um retorno bem superior à média por investir em contratos a termo. Esse tipo de derivativo permite que o fundo, na prática, invista valores superiores a seu próprio patrimônio. Quando a maré vira, porém, o rombo a ser coberto pode ser enorme.

O inferno astral de Mu Hak na bolsa começou em 2008, quando duas carteiras da GWI chegaram a ser fechadas para resgates após uma desvalorização de até 90%. Na época, os quotistas do fundo decidiram dar um voto de confiança ao gestor. Mu Hak não apenas se manteve como administrador dos quatro fundos como abriu outras três carteiras até 2011.

Quando a situação parecia sob controle, veio um tombo ainda maior em agosto. A agência de classificação de risco Standard & Poor’s rebaixou o rating dos EUA, derrubou as bolsas globais e levou o fundo GWI Private a perdas astronômicas com contratos a termo de ações do frigorífico Marfrig. O fundo teve de ser fechado para resgates assim como outras seis carteiras da GWI. O patrimônio do GWI Private ficou negativo em 29 milhões de reais – ou seja, os quotistas perderam todo o dinheiro investido e ainda terão de ratear esse valor para que o fundo volte a operar.

Apesar de novamente Mu Hak ter obtido apoio dos investidores para continuar na gestão e de os fundos já terem sido oficialmente reabertos, ainda não ficou definido quem vai pagar a conta das perdas. Na prática, o fundo só poderá voltar a operar no mercado quando quitar as dívidas antigas. Com a venda de ao menos parte do portfólio de imóveis, a empresa garantirá uma nova chance de se reerguer. Desta vez, talvez sem alavancagem.

Fonte: Portal Exame

http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/fundos/noticias/quebrado-na-bolsa-fundo-gwi-faz-fortuna-com-imoveis?page=1&slug_name=quebrado-na-bolsa-fundo-gwi-faz-fortuna-com-imoveis

 

GWI convoca cotistas a fazer novos aportes em fundo

quarta-feira, agosto 17th, 2011

Fundo que perdeu todo o seu patrimônio líquido na última semana, e ainda ficou negativo, deverá receber novos recursos de aplicadores

Ana Clara Costa, de Veja

Miguel Medina/AFP

Fundo GWI Private: patrimônio negativo após perdas da Bovespa na semana passada

São Paulo – Os cotistas do fundo GWI Private da gestora de recursos GWI – que teve seus oito fundos fechados no último dia 11 por perdas no mercado de ações – foram convocados a realizar novos aportes financeiros. Como o Private operava com alavancagem (movimentando valores maiores que seu capital próprio), os prejuízos na BM&FBovespa, sobretudo em 8 de agosto, deixaram seu patrimônio negativo em 26 milhões de reais.

De acordo o artigo 13 da Instrução nº 409, da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), os cotistas devem responder inteiramente pelo patrimônio negativo de um fundo, sem que o administrador ou gestor seja responsabilizado. Isso significa que os seis investidores que aplicaram no GWI Private, no mínimo, 10 milhões de reais, e perderam a totalidade de seus investimentos, terão de colocar mais dinheiro para reequilibrar as perdas. Segundo informações do site da CVM, o fundo investia em ativos estrangeiros. Uma assembleia de investidores de todos os fundos fechados deverá realizar-se no próximo dia 26 para definir os novos rumos da gestão.

O professor da Fundação Getúlio Vargas (FGV), William Eid Junior, especialista em fundos, afirma que esta situação é rara no mercado brasileiro. Nada parecido acontece desde o final da década de 1990, quando um fundo do banco Garantia ficou com o patrimônio negativo, antes de a instituição fundada por Jorge Paulo Lemann ser vendida ao banco Credit Suisse. “O investidor que aplica em fundos alavancados assina um documento atestando que está ciente das perdas e que pode ser obrigado a colocar mais dinheiro, caso o fundo venha a quebrar”, explica.

Gestão controversa – A GWI, fundada pelo gestor coreano Mu Hak You, ficou célebre por operar fundos alavancados que faziam operações a termo – ou seja, firmavam contratos de compra e venda de ações a um preço e data de liquidação pré-determinados, mas sem terem o papel, de fato. No mercado financeiro, esse tipo de jogada arriscada pode dar ganhos astronômicos quando se acerta, mas também tem o poder de quebrar o fundo que erra a aposta. Na crise financeira internacional anterior, em 2008, a gestora chegou a fechar seus fundos de investimento para saques e resgates. Com posições fortes em papeis como Lojas Americanas e B2W, uma das carteiras da GWI chegou a perder 95% de seu patrimônio líquido em apenas um dia. Como foi fechada a tempo, não chegou a ficar negativa.

Na época, a BNY Mellon – que é administradora dos fundos da GWI, o que significa que assume a custódia dos papéis, colocando-se como intermediária junto aos clientes – convocou uma assembleia de cotistas para votar a saída do coreano Mu Hak You da gestão. A instituição financeira confirmou ao site de VEJA que a maioria avassaladora dos investidores, que também eram de origem coreana, votou por sua permanência. “Se, naquele momento, ele pedisse para que as pessoas que estivessem naquela sala realizassem mais aportes, mesmo com o fundo quebrado, eles realizariam”, afirma um cotista que assistiu à assembleia, mas não quis se identificar. Procurada pela reportagem, a GWI não retornou o pedido de entrevista.

Entre 2008 e 2010, após reabrir os fundos fechados, a GWI criou novos, como o Dividendos, o High Growth e o Small e Mid Caps. Além disso, adquiriu participação em novas empresas, como os 5% da Marfrig comprados no início deste ano. A alavancagem continuou em sua estratégia de operação. Seu maior fundo, o Classic, conta com patrimônio líquido de 60 milhões de reais, 143 cotistas e acumula rentabilidade de mais de 2.000% desde sua criação em 1999. Já o Leverage, que tem 493 investidores, está praticamente liquidado, com perdas de 94% desde que foi lançado, em 2004 – ou seja, um investidor que tivesse aplicado 100 mil reais naquele ano estaria hoje com apenas 6 mil reais. A carteira desse fundo acumula perdas de 28 milhões de reais – ainda que seu patrimônio esteja positivo e não exija, até o momento, novos aportes de cotistas.

Apesar de ter se mantido na gestão, Mu Hak You não era querido por todos os cotistas. Depois de ganhar as páginas dos jornais devido às perdas de 2008, o gestor, conhecido por guardar um estilo de vida discreto e jamais falar com a imprensa, tomou atitudes controversas. Fontes afirmaram ao site de VEJA que You chegou a contratar seguranças para se proteger de possíveis compatriotas irritados com os prejuízos da GWI. Perante os investidores, decidiu adotar uma postura mais austera. Os comunicados mensais que detalhavam as posições das carteiras foram substituídos por cartas trimestrais apontando apenas a oscilação das cotas no período – informações que estão, inclusive, disponíveis no site da gestora. Se um investidor quisesse ter acesso aos detalhes da carteira, era instruído a enviar uma carta à sede da gestora para requerer os dados – mesmo as informações estando disponíveis no site da própria CVM.

Fonte: Portal Exame

http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/fundos/noticias/gwi-convoca-cotistas-a-fazer-novos-aportes-em-fundo?page=1&slug_name=gwi-convoca-cotistas-a-fazer-novos-aportes-em-fundo

 

6 tipos de fundos imobiliários com riscos distintos

quinta-feira, julho 21st, 2011

Entenda quando um fundo pode ser considerado uma aplicação de renda fixa, um investimento de renda variável ou uma mistura dos dois

João Sandrini, de Exame.com

Eldorado Business Tower, em São Paulo: imóvel de alto padrão transformado em fundo

São Paulo – Os fundos imobiliários renderam 375,7% entre janeiro de 2005 e o mês passado, o suficiente para que se tornassem a aplicação financeira de maior rentabilidade no Brasil (clique aqui e veja o balanço). Um resultado tão vistoso tem atraído cada vez mais investidores interessados em surfar no boom imobiliário. Desde 2008, o número de quotistas desses fundos cresceu quatro vezes. O mercado brasileiro, no entanto, ainda pode ser considerado acanhado quando comparado ao americano. A principal barreira de entrada a novos investidores é a falta de entendimento do produto, que é pouco padronizado. “Um fundo imobiliário pode ser um investimento de renda fixa, uma aplicação de renda variável ou uma mistura dos dois”, diz Valdery Albuquerque, diretor de renda fixa e fundos imobiliários do Banco Fator.

A complexidade de alguns fundos é tão grande e o nível de divulgação de informações chega a ser tão baixo que muitas vezes até mesmo os analistas profissionais de mercado têm dificuldade para avaliar o preço justo das quotas de muitos dos 54 fundos negociados em bolsa. Para facilitar o entendimento dos investidores, EXAME.com dividiu os fundos imobiliários em seis grandes grupos. Leia a seguir quais são as características de cada um e para que tipo de investidor são indicados:

1 – Fundos de desenvolvimento imobiliário

Esses são os fundos imobiliários mais arriscados e também os que oferecem o maior potencial de retorno. O gestor investe na construção de imóveis que serão depois revendidos com a expectativa de obtenção de lucro. São recomendados apenas para quem tem sangue frio porque todo o risco do incorporador é transferido para o investidor. Se houver algum problema em uma obra, se o empreendimento não conseguir a licença ambiental, se a prefeitura não liberar o habite-se ou se a obra ficar mais cara que o esperado, é o quotista que sai perdendo. Com tantas incertezas, é complicado tomar a decisão de investimento. “Quando só o terreno já foi definido, é muito difícil avaliar qual é o potencial de lucro e de receitas de um fundo”, diz Maximiliano Marques Rodrigues, da Votorantim Asset Management.

Não é à toa que os fundos de desenvolvimento imobiliário são direcionados apenas a investidores com mais dinheiro. O RB Capital Desenvolvimento Residencial I, por exemplo, exigiu investimento inicial mínimo de 150.000 reais em sua oferta pública e captou 127 milhões de reais. O fundo vai construir principalmente imóveis residenciais de até 500.000 reais que estão dentro do SFH (Sistema Financeiro da Habitação) e vendê-los quando ficarem prontos. A promessa é entregar uma forte valorização de INCC (índice de inflação da construção calculado pela FGV) mais 20% ao ano ao investidor. Se tudo der certo, terá sido um excelente negócio, e vice-versa.

2 – Fundos de renda – Shoppings

Os fundos de renda são os mais fáceis de ser compreendidos. O gestor compra um ou mais imóveis, aluga essas propriedades para lojistas e distribui a renda líquida gerada pelos aluguéis mensalmente aos quotistas. O fundo tem um componente de renda fixa uma vez que distribui aluguéis mensais. Por outro lado, quando o imóvel fica vago, há uma interrupção no fluxo de renda, o que é uma característica de uma aplicação de renda variável. Para o investidor, uma das grandes vantagens dos fundos de shoppings é a diversificação. Um único shopping pode ter mais de 300 lojas e inquilinos diferentes. O sucesso desse tipo de fundo, entretanto, depende tanto do momento do mercado imobiliário quanto do desempenho do varejo, explica Marcelo Michaluá, sócio da RB Capital, uma das líderes brasileiras em fundos imobiliários. Quando a economia vai bem e as vendas do varejo estão em alta, um shopping tende a ter menor vacância. Além disso, os próprios contratos de locação assinados com os lojistas costumam prever o pagamento de aluguéis que variam de acordo com o faturamento dos comerciantes. Logo, a inflação, que voltou a ser um risco no Brasil, pode não afetar quem investe em um shopping porque o aumento de preços eleva o faturamento das lojas.

No Brasil, uma das gestoras especializadas em fundos imobiliários de shoppings é o Credit Suisse Hedging-Griffo. O maior fundo é o CSHG Brasil Shopping, que tem patrimônio de 420 milhões de reais e participações em seis empreendimentos localizados em cinco capitais. Lançado em 2006, o fundo concedeu aos investidores uma taxa de retorno de 124% desde então – equivalente a mais de duas vezes o CDI líquido acumulado no período.

3 – Fundos de renda – Lajes corporativas e galpões industriais

Funcionam de forma parecida com os fundos de shoppings, mas não costumam ser tão diversificados, já que dificilmente um prédio de escritórios de alto padrão tem centenas de inquilinos. O que o gestor pode fazer para dirimir os riscos é comprar mais de um imóvel. O FII Rio Bravo Renda Corporativa, por exemplo, foi lançado em 1999 para investir em seis andares do JK Financial Center, um prédio comercial no coração financeiro de São Paulo. Em 2009, o fundo pediu autorização dos quotistas para alterar seu regulamento de forma que outros imóveis pudessem ser incluídos. Após obter a aprovação e captar mais recursos, a Rio Bravo comprou um andar do Jatobá Green Building (uma torre de escritórios de alto padrão na região sul de São Paulo) que hoje está locado para a Kraft e um andar do Parque Paulista (na região da avenida Paulista) que foi alugado para a Swiss Re. “A mudança do perfil do fundo contribuiu para a valorização da quota, o aumento da liquidez e a redução do risco para o investidor”, diz Augusto Martins, analista da Rio Bravo, gestora que administra 27 fundos. O Renda Corporativa tem quotas negociadas em 97% dos pregões da BM&FBovespa, o maior índice de liquidez da indústria. Todos os contratos de locação fechados pelo fundo são reajustados anualmente pelo IGP-M.

4 – Fundos de fundos

Seguem a mesma lógica de um fundo de ações. São fundos que investem em quotas de outros fundos imobiliários que, na visão do gestor, estão mal precificados pelo mercado. Trata-se de um gênero ainda novo no Brasil. Com um patrimônio de 145 milhões de reais, o BC Fundo de Fundos de Investimento Imobiliário foi o primeiro da categoria. Criada pela Brazilian Capital, a aplicação tenta lucrar com operações de compra e venda de quotas de outros fundos e distribui os ganhos obtidos aos quotistas. É ideal para quem deseja montar uma carteira de fundos bastante diversificada. Hoje o BC Fundo tem 35% do patrimônio investido em CRI, 12% em LCI e o resto em quotas de fundos imobiliários negociados em bolsa. No portfólio, há fundos de flats, lojas, shoppings, hospitais, universidades e escritórios. “E nenhum fundo da carteira representa mais de 10% do patrimônio líquido”, diz Rodrigo Mennocchi, da Brazilian Mortgages. Com 2.500 quotistas, o fundo é também um dos mais pulverizados do mercado brasileiro. Uma das explicações é que o investimento mínimo na oferta pública foi de apenas 1.000 reais.

Para Alexandre Machado, do Credit Suisse Hedging-Griffo, um dos benefícios do surgimento dos fundos de fundos imobiliários será a precificação mais profissional desses papéis. Segundo ele, hoje em dia o valor das quotas negociadas em bolsa segue o valor dos aluguéis distribuídos pelo fundo, mas praticamente não há correlação com a inflação nem com o valor patrimonial dos imóveis incluídos. “Acredito que o mercado precifica de forma errada os fundos imobiliários”, diz Machado. Em parte, isso pode ser explicado pelo fato de que 70% das quotas de fundos imobiliários estarem nas mãos de pessoas físicas. “Isso vai mudar à medida que mais profissionais tomem as decisões de investimento.”

5 – Fundos de compra e venda de imóveis

São fundos bem mais comuns nos EUA que no Brasil e tentam lucrar com a compra e venda de imóveis. Quando o ciclo econômico parece ruim, o fundo compra imóveis a um preço interessante, e vice-versa. No Brasil, o maior é o Brazilian Capital Real Estate Fund I, que foi lançado há quatro anos e tem 1,6 bilhão de reais em patrimônio líquido. O fundo é dono de grandes empreendimentos imobiliários, como 60% do Eldorado Business Tower em São Paulo, 60% da Torre Almirante no Rio, 60% do Brazilian Financial Center na avenida Paulista (antiga sede do Banco Real) e vários outros. Boa parte dos imóveis foi comprada entre 2008 e 2009, quando a economia mundial passava por um mau momento. Agora que o Brasil já provou estar mais preparado para enfrentar turbulências e o mercado vive um boom, o fundo começou a vender ativos de seu portfólio.

Apesar de ter fechado excelentes negócios nos últimos anos, o mercado vê o Brazilian Capital Real Estate com certo ceticismo devido à baixa distribuição de dividendos. A receita anual com locação é equivalente a 11,5% do patrimônio do fundo, mas só 6% vão para o bolso dos quotistas. O resto vira caixa que o fundo usa para fazer novas aquisições. Mas como no Brasil a precificação das quotas é feita com base nos aluguéis distribuídos, quase não houve valorização desde a estreia do fundo – o que comprova a aversão dos investidores. Rodrigo Mennocchi, da Brazilian Mortgages, diz que há estudos em curso para elevar a distribuição de dividendos para 7% ao ano. Os mais de 1.500 quotistas ficariam imensamente gratos.

6 – Fundos de recebíveis imobiliários

Esses são os únicos fundos imobiliários que podem ser considerados investimentos puros de renda fixa. Quem investe em fundos de CRI (certificados de recebíveis imobiliários) compra o direito de receber créditos concedidos para a aquisição ou construção de imóveis. Em geral, um banco concedeu esses empréstimos e, para ter fôlego para gerar novos créditos, decide fazer a securitização de parte da carteira. O investidor compra o direito de receber esses empréstimos bancários acrescidos de juros por meio dos CRIs. Esse instrumento tem uma vantagem tributária por ser isento de IR para pessoas físicas. No entanto, apenas investidores qualificados, com mais de 300.000 reais em aplicações financeiras, costumam ter permissão para investir diretamente no papel. “O fundo de CRI é interessante porque deu ao pequeno investidor acesso a esse mercado”, diz Marcelo Michaluá, da RB Capital.

É importante esclarecer que o investidor não corre diretamente o risco do mercado imobiliário, mas o risco de crédito de quem tomou o empréstimo. Apesar de ser um investimento em renda fixa, o CRI é um título de crédito privado de longo prazo e não deve ter seu risco comparado ao de um título do governo federal, por exemplo. “É difícil avaliar qualquer crédito de longo prazo, ainda mais no caso dos CRIs, que não têm padronização nenhuma”, diz Maximiliano Marques Rodrigues, da Votorantim Asset Management, líder brasileira em fundos imobiliários de CRI, com 800 milhões de reais em patrimônio administrado.

Por outro lado, o gestor desses fundos pode comprar créditos gerados por diversas instituições financeiras, aumentando a diversificação. O Fator Verità FII, por exemplo, comprou 10 CRIs diferentes, além de colocar uma pequena parte do patrimônio em outros papéis imobiliários como LCI e quotas de outros fundos. Com 31 milhão de reais sob administração e uma aplicação mínima de 20.000 reais na oferta pública, o fundo promete obter um retorno de IGP-M mais 8% ao ano.

Fonte: Portal Exame

http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/fundos/noticias/6-tipos-de-fundos-imobiliarios?page=1&slug_name=6-tipos-de-fundos-imobiliarios

 

Fundos imobiliários são melhor aplicação desde 2005

terça-feira, julho 12th, 2011

Forte valorização dos imóveis proporcionou um ganho médio de 375,7% a quem investiu nesses fundos nos últimos seis anos e meio

João Sandrini, de Exame.com

VEJA SÃO PAULO

Shopping West Plaza: fundo teve alta de 29,8% nos últimos dois anos e meio, o pior retorno entre os pesquisados

São Paulo – Não são apenas os proprietários de casas e apartamentos que ficaram mais ricos nos últimos anos. Um estudo feito pela gestora de recursos Rio Bravo com exclusividade para EXAME.com mostra que os fundos imobiliários foram a aplicação financeira mais rentável dos últimos seis anos e meio. Esses fundos proporcionaram ao investidor um retorno médio de 375,7% de janeiro de 2005 até o mês passado. De acordo com dados do Instituto Assaf, a segunda melhor aplicação financeira no mesmo período foram os títulos públicos do governo federal. Uma cesta de NTN (papéis que pagam uma rentabilidade equivalente à inflação mais uma taxa de juros) teve valorização média de 176% no mesmo período (veja abaixo quanto rendeu cada aplicação).

No Brasil, não existe um índice que meça a rentabilidade média dos fundos imobiliários. O indicador desenvolvido pela Rio Bravo considerou a taxa média de retorno paga aos investidores por 13 fundos. A rentabilidade reflete tanto as receitas com aluguéis que foram distribuídas aos quotistas quanto o aumento do valor das quotas em bolsa. O critério é o mesmo para o Ibovespa, por exemplo, que considera tanto a valorização das empresas incluídas no índice quanto os dividendos distribuídos aos acionistas.

Além da rentabilidade bastante superior, outra vantagem dos fundos imobiliários sobre a bolsa foi a menor volatilidade. O retorno foi positivo em todos os anos considerados no estudo ao contrário do que se observa com as ações – o Ibovespa chegou a cair mais de 40% em um único ano. Por outro lado, os fundos imobiliários estão longe de apresentar um ganho tão constante quanto o da renda fixa. Em 2008, a rentabilidade dos fundos foi a pior da séria: apenas 5,62% – ou algo inferior à da caderneta de poupança. Já no ano de 2009 veio o melhor resultado: valorização de 43,43%, suficiente para deixar qualquer investidor feliz.

A alta volatilidade é um efeito colateral da forte valorização dos imóveis nos últimos anos. Os preços das propriedades subiram muito e deixaram os investidores bem contentes. Por outro lado, o ganho obtido no período foi muito mais influenciado pela valorização das quotas em bolsa do que resultante dos aluguéis distribuídos pelos fundos aos quotistas – esses, sim, bastante regulares.

Inclusive o investidor que avalia que os preços dos imóveis já chegaram próximos ao limite não deve investir em fundos imobiliários. Os aluguéis distribuídos pelos fundos no ano passado representaram em média 8,56% do valor das quotas. Com um investimento muito mais seguro como títulos públicos ou fundos de renda fixa, é possível obter uma taxa anual de retorno mais alto do que essa – ao menos enquanto os juros básicos da economia estiverem acima de 12% ao ano.

Como funciona

Os fundos imobiliários são aplicações financeiras em que o dinheiro dos investidores é usado para a compra de um ou mais imóveis. Essas propriedades serão posteriormente alugadas para que o rendimento mensal possa ser distribuído aos quotistas. Quem decide investir em imóveis por meio de fundos tem uma série de vantagens. A principal delas é que não é preciso pagar Imposto de Renda sobre o rendimento obtido com aluguéis quando os fundos são listados em bolsa e obedecem a determinadas regras.

Outro benefício é que é possível investir em fundos imobiliários com quantias que não são suficientes para a compra de um imóvel, como 10.000 reais, por exemplo. Isso quer dizer que com 100.000 reais dá para montar uma carteira imobiliária bem diversificada comprando quotas de imóveis em bolsa. A possibilidade de diversificação não é apenas geográfica: dá para ser dono de partes de shoppings, torres de escritórios, hotéis e hospitais, entre outros imóveis corporativos (clique aqui e veja opções).

Uma terceira vantagem é a maior liquidez. Há vários fundos imobiliários que têm quotas negociadas praticamente todos os dias na BM&FBovespa – enquanto a venda de um imóvel físico pode levar anos. A transação também é mais barata. Os custos com a transferência da escritura e os impostos municipais somam cerca de 3% do valor de um imóvel. Já a comissão da imobiliária pode somar até 6% do preço de venda do bem.

O último grande benefício é que o proprietário da quota delega a um gestor profissional trabalhos enfadonhos, como a realização de reformas ou a cobrança de inquilinos inadimplentes (clique aqui e veja 10 vantagens dos fundos sobre os imóveis).

Cuidados

Mas os fundos imobiliários também apresentam riscos que precisam ser avaliados antes que o investimento seja feito. Para Denise Hills, superintendente da área de sustentabilidade do Itaú Unibanco, e Martin Iglesias, gerente de educação para investidores do banco, a principal dificuldade para o investidor é avaliar se uma quota está cara ou barata. Quando alguém vai comprar um apartamento, por exemplo, pode simplesmente comparar o preço dele com outros imóveis da região para tirar uma conclusão sobre a adequação do valor pedido.

Já para avaliar se um shopping é negociado a um preço justo, é necessário gastar mais tempo levantando informações e fazendo contas. Em geral, o mercado não considera interessante qualquer fundo em que os aluguéis distribuídos mensalmente ao quotista sejam inferiores a 0,7% do valor da quota. Se essa regra for seguida à risca, entretanto, o investidor pode muitas vezes perder um bom negócio caso, por exemplo, várias torres de escritórios sejam erguidas perto de um shopping negociado em bolsa (clique aqui e veja mais detalhes).

Outro problema é que não existe um índice oficial sobre o retorno médio dos fundos imobiliários. O indicador desenvolvido pela Rio Bravo reflete a rentabilidade média de 13 fundos com boa liquidez: Rio Bravo Renda Corporativa, Europar, Square Faria Lima, Shopping Pátio Higienópolis, Torre Norte, Grand Plaza Shopping, Edifício Almirante Barroso, BB Progressivo, Torre Almirante, Projeto Água Branca, CSHG Brasil Shopping, Hotel Maxinvest e West Plaza. Apenas sete desses fundos compunham o índice em janeiro de 2005. Os demais foram incorporados à medida que eram lançados e começavam a ser negociados na bolsa.

Diversificação relativa

É verdade que o investidor consegue montar uma carteira bastante diversificada de fundos imobiliários com o mesmo dinheiro que seria destinado à compra de um único imóvel. Mas Jayme Carvalho, estrategista do private banking do Santander, lembra que a maioria das pessoas que acumularam um bom patrimônio já possui um imóvel próprio para morar. Comprar fundos imobiliários ao invés de outras aplicações financeiras pode levar, portanto, a uma exposição excessiva do patrimônio de uma pessoa ao mercado imobiliário.

Pouca gente acredita que já haja uma bolha no mercado imobiliário brasileiro (veja os argumentos de quem acha que ela existe), mas duvidar que isso possa acontecer algum dia não é razoável. Carvalho, do Santander, lembra que a crise das hipotecas desatada em 2008 nos EUA mostrou que diversos investimentos imobiliários eram muito mais arriscados do que se imaginava. Ignorar que os preços dos imóveis já estão elevados e que uma hora ou outra todas as bolhas explodem é não querer aprender com os erros do passado.

Fonte: Portal Exame

http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/fundos-imobiliarios-sao-melhor-aplicacao-desde-2005?page=1&slug_name=fundos-imobiliarios-sao-melhor-aplicacao-desde-2005

 

13 passos para escolher o melhor fundo imobiliário

sexta-feira, novembro 5th, 2010

Analistas do BTG Pactual dizem como avaliar se o investimento em um desses fundos vale ou não a pena

João Sandrini, de Exame.com

Divulgação/EXAME.com

Shopping Parque Dom Pedro, em Campinas: lastro para fundo negociado na Bovespa

Os fundos imobiliários são uma opção interessante de obter uma rentabilidade um pouco maior que a da renda fixa sem assumir um risco tão alto quanto o da bolsa. O país passa por um boom imobiliário, gerado por uma combinação de juros em um patamar historicamente baixo, inflação sob controle, aumento da renda e da mobilidade social, incentivos governamentais para a compra de imóveis e déficit habitacional alto. Paradoxalmente, os fundos imobiliários ainda atraem um número muito restrito de investidores no Brasil. A maior parte deles são clientes de private banks – que geralmente possuem um patrimônio financeiro superior a 1 milhão de reais. O aumento da participação dos investidores de varejo esbarra principalmente na dificuldade para a escolha de um fundo imobiliário. O mercado ainda não amadureceu, é acompanhado por um número pequeno de pessoas e há poucos especialistas aptos a dar aconselhamento aos investidores.

Há algumas semanas, o banco BTG Pactual jogou um pouco de luz nesse porão ao divulgar o relatório “Entendendo os fundos de investimento imobiliário”. Em 24 páginas, os analistas Alexandre Muller, Monica Ferri e Rodrigo Monteiro explicam os aspectos que devem ser analisadas pelo investidor antes de investir em um fundo imobiliário. Com a expectativa de forte crescimento na oferta de quotas e de entrada de novas instituições financeiras nesse segmento, fazer o dever de casa e estudar as características de cada fundo tornou-se tão importante quanto analisar em profundidade determinada empresa antes de investir em suas ações. Veja a seguir 13 passos para escolher o melhor fundo:

1 – A principal dica é escolher bem o gestor do fundo imobiliário. O gestor é o responsável por escolher os imóveis que farão parte da carteira e que serão alugados para remunerar os quotistas. Caso o gestor tome decisões acertadas, o risco de inadimplência ou vacância será bem menor. A chance de o imóvel se valorizar ao longo do tempo também cresce. “Acreditamos que a presença de um gestor experiente e qualificado representa um fator de influência determinante sobre o desempenho dos fundos imobiliários”, escreveram os analistas do BTG Pactual. Eles não apontam quais seriam os melhores gestores, mas, no mercado, casas como o Credit Suisse Hedging-Griffo, a RB Capital e a Brazilian Finance & Real State possuem uma boa reputação nessa área.

2 – Prefira fundos imobiliários com quotas negociadas na Bovespa. Apenas 42% dos fundos imobiliários constituídos no país possuem essa característica. O ganho do investidor é duplo. Em primeiro lugar, é mais fácil vender as quotas do fundo e recuperar o dinheiro investido. Além disso, os ganhos da pessoa física com os aluguéis ficam isentos de Imposto de Renda desde que respeitadas mais duas condições. O fundo precisa ter ao menos 50 quotistas e nenhum deles pode ter mais de 10% do patrimônio. São tributados com uma alíquota de 20% de IR apenas os ganhos de capital obtidos com a venda de cotas em bolsa. Mesmo assim, a vantagem tributária do fundo imobiliário é enorme. O aluguel de um imóvel é tributado com a tabela progressiva do IR, que inclui alíquotas de 7,5% a 27,5% para valores acima de 1.499,15 reais mensais.

3 – Prefira fundos com formador de mercado. Através desse serviço, um agente financeiro fica formalmente responsável por estimular a liquidez das cotas do fundo no mercado secundário e colocar preços de compra e venda das quotas diariamente. Como a maior parte dos fundos imobiliários tem prazo indeterminado, é provável que em algum momento o investidor deseje resgatar suas quotas. O fundo com formador de mercado garante uma porta de saída sem que o investidor tenha que aceitar um deságio muito grande para dar liquidez à aplicação. Mesmo assim, o risco ainda é maior que o da maioria dos fundos de renda fixa, por exemplo, em que o dinheiro aplicado pode ser resgatado a qualquer momento.

4 – Caso o fundo seja formado por um único imóvel já ocupado por apenas uma empresa, o investidor deve ficar atento ao risco de crédito do inquilino. Se essa companhia enfrentar dificuldades financeiras, o risco de inadimplência aumenta. Mas caso o inquilino atue num setor em crescimento, seja pouco endividado e tenha fluxo de caixa contínuo, o risco do fundo obviamente será menor. “O rating de crédito do locatário, preparado por uma agência independente, deve ser utilizado como fonte de informação para essa avaliação”, diz o BTG.

5 – Mesmo que já haja uma empresa com boa capacidade de pagamento instalada no imóvel, o investidor deve avaliar o risco de ele ficar sem inquilino no futuro se essa companhia decidir se transferir para outro edifício. “Como existe a possibilidade de não-renovação do contrato de locação em algum momento futuro, é necessário entender as qualidades do imóvel explorado com o objetivo de estimar a viabilidade de substituição do locatário ao término do contrato.”.

6 – Verifique se o imóvel já ficou desocupado no passado e por quanto tempo. “A localização do imóvel é uma das variáveis mais importantes na determinação de sua taxa de vacância”, diz o relatório. A concorrência de outros imóveis com as mesmas características na mesma região e os preços dos aluguéis também podem elevar o risco de o imóvel ficar sem inquilino. “É importante que o preço esteja em linha com a média praticada na região”, diz o BTG. Preços elevados até podem elevar a rentabilidade do fundo num primeiro momento, mas também aumentam o risco de vacância dentro de alguns meses ou anos.

7 – Fundos com imóveis construídos sob medida (build-to-suit) para determinados locatários também apresentam riscos. Muita gente considera que esse risco é menor porque se espera que o locatário permaneça no imóvel até o término do contrato, que costuma ser de longo prazo (mais de uma década) e com previsão de multa em caso de rescisão. Mesmo assim, o investidor deve analisar se haveria demanda caso o inquilino decidisse pagar a multa para deixar o imóvel. A localização, o padrão construtivo e o estado físico do empreendimento podem ajudar ou não na busca de um novo inquilino.

8 – Quando um imóvel estiver ocupado por vários inquilinos, há diluição do risco de inadimplência e vacância. No entanto, fica praticamente impossível avaliar caso a caso qual é a chance de não-pagamento dos aluguéis. Nessa situação, o conselho do BTG Pactual é analisar o desempenho passado do empreendimento e verificar a ocorrência de eventos negativos. “É esperado que o desempenho futuro do fluxo de aluguéis desvie pouco em relação ao desempenho médio do passado, com exceções de alguns eventos sistêmicos”, escrevem os analistas. Crises financeiras em determinadas regiões ou o aumento da concorrência com a abertura de novos empreendimentos estão entre os eventos extraordinários que podem piorar o desempenho de um fundo ao longo do tempo.

9 – Pequenas taxas de vacância não são necessariamente ruins e devem ser encaradas por duas óticas. A primeira é que o fundo perderá receita momentaneamente. Por outro lado, o administrador terá a oportunidade de corrigir o preço dos aluguéis caso os atuais contratos estejam defasados em relação ao resto do mercado. No Brasil, a maioria dos contratos de aluguel são reajustados com base no IGP-M. Mas quando a economia vai bem, os novos contratos acabam sendo reajustados mais rapidamente do que os que estão indexados.

10 – Verifique a disponibilidade de terrenos no entorno do empreendimento. “No caso de shoppings, por exemplo, a possibilidade de construção de outros shoppings semelhantes nas proximidades pode ser um fator de risco a ser considerado, o que dependerá da disponibilidade de terrenos localizados próximos ao imóvel do fundo e de novos projetos sendo construídos por outros construtores.”

11 – Os fundos de desenvolvimento de imóveis oferecem mais riscos, mas também têm um potencial de retorno maior. Em tese, quando o imóvel ainda nem foi construído, os cotistas podem se beneficiar de todo o processo de valorização do empreendimento. No Brasil, entretanto, a maioria dos investidores foge desse risco. Há poucos fundos que captam dinheiro para construir um empreendimento que só no médio ou longo prazo começará a gerar receitas de aluguel. O risco é maior porque não se sabe como estará o mercado quando a obra for concluída nem se não haverá problemas durante a fase de construção. É importante entregar dinheiro apenas a gestores que tenham feito uma análise profunda da viabilidade do investimento. O gestor também terá de verificar se o projeto conta com a aprovação dos órgãos competentes. Caso o terreno não possa abrigar determinado empreendimento ou esteja arrendado ou hipotecado, o prejuízo poderá ser grande no futuro. Na fase de obra, é importante que os colaboradores tenham contratos formais para a realização do serviço para evitar futuras ações trabalhistas. A entrega da obra no prazo ajuda a evitar cancelamento de contratos ou processos judiciais. A responsabilidade do gestor, portanto, é imensa – e cabe à pessoa física buscar o histórico de resultados de cada um. “Os retornos dos fundos de desenvolvimento imobiliário estarão sempre relacionados à capacidade dos gestores e seus respectivos parceiros estratégicos de selecionar projetos imobiliários com as melhores rentabilidades.”

12 – Fundos imobiliários também podem investir em papéis como CRI, letras de crédito imobiliário ou letras hipotecárias em suas carteiras e são uma boa alternativa de diversificação. Assim como um fundo de ações, o gestor pode comprar diversos papéis de diferentes emissores e alterar as estratégias de acordo com o momento do mercado imobiliário. A tomada de decisão é feita exclusivamente por equipes habilitadas para a análise dos melhores títulos – sem a participação do investidor. O risco, no entanto, é bem menor que o do mercado acionário. Esses papéis costumam oferecer uma série de garantias. “São títulos com volatilidade menor de rendimentos quando comparados a investimentos em ações, o que tende a proporcionar menores riscos e retornos.” Vale lembrar que esses fundos também podem comprar ações de empresas imobiliárias listadas na Bovespa. Nesse caso, os riscos passam a ser os mesmos da renda variável.

13 – Se decidir comprar quotas de um fundo imobiliário já negociado em bolsa, fique atento a números como o valor patrimonial, a taxa de retorno e o pagamento de dividendos. Nesse caso, a análise do que é caro e do que é barato é muito parecida com o que se faz no mercado de ações. Um fundo pode ser negociado por duas ou três vezes seu valor patrimonial. O investimento pode ser considerado caro a não ser que haja um grande potencial de crescimento dos retornos, farta distribuição de dividendos ou alta rentabilidade sobre o patrimônio.

Fonte: Portal Exame

http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/13-passos-para-escolher-o-melhor-fundo-imobiliario?page=1&slug_name=13-passos-para-escolher-o-melhor-fundo-imobiliario